Råte ved terrassedør i enebolig fra 1975: ikke medhold (FinKN 2022-38)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1975, solgt «som den er» for 2,95 millioner kroner. Kjøperen overtok i mars 2021. Salgsoppgaven fortalte at boligen var oppgradert gradvis over mange år. Blant annet var det bygget en ny terrasse i tre og montert en ny terrassedør, og selger opplyste at døren var satt inn av ufaglærte.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (tegn på slitasje eller feil, og mulig behov for tiltak). Det gjaldt yttervegger, terrasse, konstruksjon i underetasjen og fuktmåling. Rapporten sa at kledningen var montert nær det flislagte gulvet på verandaen, og at fliser og fuger var slitt og stedvis sprukket. Selger hadde i egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen) oppgitt knirk i gulvet ved terrassedøren.

Kort tid etter overtakelsen fjernet kjøperen laminatgulvet i stuen. Da viste det seg en stor svikt i gulvet ved terrassedøren. Under gulvet fant kjøperen store råteskader i bjelkelag og bunnsvill. Terrassedøren var dessuten feilmontert. En takstmann mente fukt fra den flislagte verandaen hadde trengt inn over tid. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i mars 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 262 780 kroner, med renter. Beløpet omfattet utbedringskostnadene og 7 535 kroner for en faglig vurdering. Nemnda la til grunn utbedringskostnader på 255 245 kroner.

Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om råten (§ 3-7). Skadene skulle ha vært synlige da døren ble skiftet, og bildene fra dørskiftet viste ifølge kjøperen tegn til at noe var forsøkt utbedret. Kjøperen mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum), særlig fordi kostnadene var store og skaden alvorlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Selger hadde sagt at hun ikke kjente til råten. Selskapet viste til at hun hadde opplyst om knirken og om at døren var montert av ufaglærte, og til boligens alder og opplysningene i salgsoppgaven.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selskapet burde få medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering og pekte på disse tingene.

For det første var det ikke bevist at selger visste om råten, eller at hun burde ha visst. Nemnda behandler saken skriftlig og kan derfor bare vurdere dokumentene. Den fant ikke grunn til å tvile på selgers forklaring. Råten var skjult i konstruksjonen og ble oppdaget først da stuegulvet ble åpnet, og det var ikke holdepunkter for at gulvet var åpnet mens selger eide boligen.

For det andre kunne ikke selger gjøres ansvarlig for det de som monterte døren, eventuelt så eller forsto. Bildene fra dørskiftet viste ikke råten særlig tydelig. Arbeidet var dessuten gjort av folk uten fagkompetanse, og det hadde selger opplyst om. Det som en fagperson ville oppdaget, blir ikke nødvendigvis fanget opp av andre.

For det tredje mente nemnda at kostnadene isolert sett var høye nok. Utbedringen utgjorde 8,65 % av kjøpesummen, og nemnda la til grunn at denne delen av vesentlighetsvurderingen var oppfylt. Men helhetsbildet talte mot kjøperen. Kjøperen var gjort kjent med at kledningen satt nær det flislagte gulvet, og det var flere TG 2-opplysninger om terrasse og yttervegger. Derfor måtte tiltak kunne komme på kortere sikt. Feilmonteringen av døren var heller ikke et avvik fra det kjøperen kunne vente, siden det var opplyst at ufaglærte hadde gjort jobben. Forarbeidene krever at misforholdet er utvilsomt, og nemnda mente det ikke var tilfelle her.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy utbedringskostnad ikke er nok alene. Nemnda ser på hva som ble opplyst før kjøpet, og hva kjøperen derfor kunne regne med.

Den viser også at opplysninger om at arbeid er utført av ufaglærte, og om slitasje på nettopp de delene som senere får skade, kan svekke et krav. Når det gjelder selgers kunnskap, må kjøperen kunne vise at selger visste eller måtte ha visst om skaden. Skjulte skader som først kommer frem etter at man åpner konstruksjonen, er vanskelige å knytte til selgers kunnskap.

Kort oppsummert

• Råte i bjelkelag og bunnsvill ved terrassedøren i en enebolig fra 1975, funnet etter at stuegulvet ble revet.
• Nemnda fant ikke at selger visste om skaden, og mente boligen ikke var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med etter opplysningene ved salget.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet om prisavslag.