Lekkasjer fra tak fra 2015 med TG 1: delvis medhold (FinKN 2024-999)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1961, solgt «som den er» for 3,9 millioner kroner og overtatt i februar 2019. Salgsoppgaven opplyste at taket var oppgradert utvendig i 2015. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, taktekking, renner og nedløp TG 1 (ingen avvik av betydning). Den sa at taket var lagt om i senere tid, og at det så ut til å være gjort på en tilfredsstillende måte. Garasjen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med noe tilsig av vann i et hjørne. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) skrev selgeren at takarbeidene i 2015 var gjort av ufaglærte, ved egeninnsats.

I august 2023 oppdaget kjøperen lekkasjer fra hovedtaket, og senere også fra garasjetaket. Fagfolk fant at shingelen delvis var limt med fugemasse i stedet for å ligge med kilrenner (renner i skjæringen mellom takflatene), og at det manglet beslag. Lufterøret fra avløpet endte på loftet, og noe av taktroen hadde sopp og begynnende råte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 504 044 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringen. I tillegg krevde kjøperen kostnader til takst, erstatning for juridisk bistand og rente. Kjøperen mente at opplysningene om taket var uriktige og mangelfulle, og at det uansett var en vesentlig mangel. Utbedringen utgjorde 13 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det var opplyst om ufaglært arbeid, og at feilene kanskje ikke var synlige ved takstmannens befaring flere år tidligere. Taket hadde fungert i mange år frem til ekstremvær. Om prisavslaget mente selskapet at det rimeligste pristilbudet måtte legges til grunn.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold. Nemnda kom frem til samme resultat, men av en annen grunn.

For det første mente nemnda at boligtaket hadde en vesentlig mangel. Kostnadene var høye nok, og avviket var stort fra det kjøperen kunne vente. Taket var fra 2015 og hadde TG 1, og salgsoppgaven sa at taket var oppgradert. Opplysningen om egeninnsats i egenerklæringen var ikke nok til å trekke forventningene ned. Tilstandsrapportens friskmelding av taket måtte veie tyngst (§ 3-9 andre punktum).

For det andre ble prisavslaget utmålt på grunnlag av det høyere pristilbudet, med tillegg for undertak og lufterør, siden de sakkyndige mente det billigste ikke ville gi en forsvarlig utbedring. Nemnda trakk likevel noe for at kjøperen får et nytt tak med lengre levetid. Den vurderte det som krevende og satte prisavslaget skjønnsmessig til 300 000 kroner.

For det tredje ble det ikke gitt prisavslag for garasjetaket. Forholdet var lite dokumentert, garasjen var bygget ved egeninnsats, og den hadde TG 2 med opplysning om fukt i et hjørne.

Nemnda tilkjente også erstatning på 38 572 kroner for kostnader til juridisk bistand og sakkyndig som ikke var dekket av annen forsikring, og egenandelen på 4 000 kroner, med rente. Lekkasjen skyldtes egeninnsats og lå dermed innenfor selgerens kontroll.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsrapportens vurdering veier tungt for hva kjøperen kan forvente. Når et tak har TG 1 og salgsoppgaven sier at det er oppgradert, skal en opplysning om egeninnsats ikke uten videre svekke kjøperens forventning.

Den viser også at kjøperen sjelden får hele kostnaden dekket. Et nytt tak gir lengre levetid, og det trekkes fra i prisavslaget.

Kort oppsummert

• Lekkasjer fra et tak som var lagt i 2015 av ufaglærte og ga TG 1 i tilstandsrapporten, i en enebolig fra 1961.
• Nemnda fant en vesentlig mangel og satte prisavslaget til 300 000 kroner etter fradrag for lengre levetid.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Garasjetaket ga ikke prisavslag.