Råte i krypkjeller under tomannsbolig fra 1952: ikke medhold (FinKN 2025-88)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 1952. Den ble solgt «som den er» for 2,2 millioner kroner ved kontrakt i august 2021 og overtatt 1. september 2021. Tilstandsrapporten fortalte at det ikke var registrert noen drenering. Den fortalte også at behovet for drenering var vurdert da det ble bygget ny garasje, og at entreprenøren ikke mente det var nødvendig.

Rom under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten kalte rommene i sokkeletasjen en risikokonstruksjon på grunn av usikker drenering, og anbefalte kontroller med jevne mellomrom for å sjekke fukt. Bjelkelaget over krypkjelleren fikk også TG 2, på grunn av skjevheter i gulvet. Selger hadde i egenerklæringen svart nei på spørsmål om fukt i underetasjen.

I august 2023 skulle kjøperen videreselge, og takstmannen som kom for å lage ny rapport fant skjevheter i stuegulvet. Kjøperen åpnet den lukkede krypkjelleren og fant markante råteskader i svill, bjelker og stubbgulv (et lavt gulv bygget på korte stendere). Ifølge en skaderapport manglet fuktsperre på grunnen, ventilasjonen var for svak, og skaden hadde utviklet seg over minst 20 år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 292 181 kroner, med rente. Kjøperen mente at selgers takstmann ikke hadde opplyst hva han visste om krypkjelleren, og ikke hadde sagt at den ikke var undersøkt. Kjøperen mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn en kunne forvente. Utbedringen utgjorde 13,3 % av kjøpesummen.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet sa at krypkjelleren var en lukket konstruksjon uten adkomst, så takstmannen kunne ikke undersøke den. Boligen var gammel, og rapporten hadde gitt både negative opplysninger og risikoopplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet kom til at det ikke var en mangel. Kjøperen hadde to grunnlag, og flertallet avviste begge.

For det første kravet, at selger eller takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7 etter den gamle loven), fant flertallet ingen holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til fuktskadene. Rapporten var på det laveste nivået, der bare tilgjengelige flater ses over uten inngrep. Krypkjelleren hadde mest sannsynlig ikke adkomst. Nemnda mente det var uheldig at rapporten ikke sa at krypkjelleren ikke var undersøkt, og at den ikke ga mer om risikoen ved slike kjellere. Men det var ikke grovt uaktsomt, som kreves her.

For det andre kravet, at boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne forvente (§ 3-9 andre punktum), la flertallet til grunn at kostnadene var høye nok. Men helhetsvurderingen gikk mot kjøperen. Boligen var rundt 70 år gammel, og det er påregnelig med skjulte skader i så gamle hus. Rapporten hadde dessuten advart om usikker drenering og fukt i rom under terreng, og anbefalt kontroll. Flertallet så ikke at boligen objektivt sett avvek i vesentlig grad fra det kjøperen kunne vente, selv om kostnadene var høye.

Dissensen

Et medlem mente at det var en mangel etter § 3-7 (dissens betyr at nemnda er uenig). Selger regnes som ett med takstmannen. Rapporten hadde sagt at krypkjellere ses over med mindre annet er nevnt, og krypkjeller er uten tvil en risikokonstruksjon. Takstmannen måtte kjenne til at krypkjelleren fantes og ikke kunne undersøkes, men skrev ikke det. Mindretallet mente utelatelsen hadde virket inn på avtalen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skjulte skader i en gammel bolig sjelden gir krav alene, selv når regningen er stor. Advarsler i tilstandsrapporten om fukt, drenering og risikokonstruksjoner teller mot kjøperen. Den viser også at nemnda krever mer enn uheldig utforming av en rapport før den regner en takstmanns feil som ansvarsgrunnlag. Det må være grovt uaktsomt.

Saken gjaldt salg før lovendringen i 2022, og regelverket er noe annerledes i dag.

Kort oppsummert

• Råte i krypkjeller under en tomannsbolig fra 1952, funnet to år etter kjøpet.
• Flertallet la vekt på boligens alder, risikoopplysningene i rapporten og at krypkjelleren ikke var tilgjengelig.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.