Ulovlig avløp og parkering i hytte fra 1996: delvis medhold (FinKN 2024-823)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Vestlandet fra 1996. Den ble solgt «som den er» for 1,25 millioner kroner i 2021 og overtatt i januar 2022. Salgsoppgaven viste til to oppmerkede parkeringsplasser ved veien og en sti opp til hytta. Den opplyste også at spillvann gikk til terrenget, og at hytta hadde forbrenningstoalett og takvann.

Tilstandsrapporten var laget på det laveste undersøkelsesnivået. Veggkonstruksjon, fasader, utvendige overflater, vinduer og etasjeskille fikk TG 1 (ingen avvik). Rapporten nevnte ikke krypkjeller.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold:

• Avløpet med gråvann til terrenget var ikke godkjent av kommunen. Et gammelt vedtak om avløpsanlegg var foreldet.
• Vinduene var satt inn uten vannbord, og kledningen hadde ikke tilfredsstillende lufting.
• Hytta hadde to krypkjellere med fuktskader og hengende asfaltplater. Det var ikke opplyst om dem.
• Eiendommen hadde ingen tinglyst rett til parkering, og grunneieren tillot ikke fast parkering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 764 121 kroner, pluss rente. Kjøperen mente at selger, megler og selgers takstmann hadde gitt uriktige og misvisende opplysninger, og at boligen samlet hadde en vesentlig mangel.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet mente at kostnader til oppgradering var påregnelige, at selger ikke visste at avløpet var ulovlig, at avvikene ved vinduer og kledning var ubetydelige, og at krypkjellerne var synlige på visning. Om parkeringen mente selskapet at kjøperen aldri var lovet en tinglyst rett, og at plassene fortsatt kunne brukes.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda slo fast at det var en mangel, og la vekt på fire ting:

• Opplysningssvikt. Verken takstmannen eller megleren hadde gjort jobben sin. Selger regnes da også for å ha brutt opplysningsplikten (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8). Kjøperen kan vente at en opplyst parkeringsrett er tinglyst.
• Samlet vesentlig avvik. Kjøperen kunne vente at avløpet var lovlig, at parkeringsretten var etablert og at vinduer og kledning var i tråd med god byggeskikk. Alt var vurdert til TG 1. To krypkjellere var upåregnelige når takstmannen ikke nevnte dem. Da kan heller ikke kjøperen forventes å ha oppdaget dem. Etter § 3-9 andre punktum var boligen i vesentlig dårligere stand enn forventet.
• Rimeligste forsvarlige utbedring. Ved flere anslag legges den billigste forsvarlige løsningen til grunn. For krypkjellerne var det 41 625 kroner, og for parkeringen ble 350 000 kroner lagt til grunn, regnet ut fra den faktiske kjøpesummen. For avløpet la nemnda de konkrete pristilbudene til grunn, til sammen 272 943 kroner, fordi de er faktiske kostnader og ikke bare et anslag.
• Fradrag for standardheving. Kjøperen får nytt renseanlegg med lengre levetid, nytt musebånd og fuktsperre. Det trekkes fra. Selskapet må bevise fradragets størrelse, og det skal utvises forsiktighet.

Selskapet mente at parkeringen kunne være vunnet ved hevd (bruk over lang tid). Nemnda mente at det manglet dokumentasjon på det, og at salgsoppgaven ga inntrykk av at plassene fulgte eiendommen. Nemnda syntes verdsettelsen på 350 000 kroner var noe høy, men selskapet hadde ikke lagt frem noen annen verdi.

Prisavslaget etter § 4-12 ble satt skjønnsmessig til 600 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at flere små og store feil, som hver for seg kan diskuteres, samlet kan utgjøre en vesentlig mangel. Det gjelder særlig når tilstandsrapporten ga TG 1 og ikke nevnte hele deler av bygget.

Saken viser også at det ikke er nok at en parkeringsplass kan brukes i dag. Kjøperen kan vente at en rettighet som er opplyst, er sikret ved tinglysing. Prisavslaget kan bli lavere enn kravet fordi nemnda trekker fra for nye deler og velger den billigste forsvarlige løsningen.

Kort oppsummert

• Hytte fra 1996 med ulovlig avløp, manglende parkeringsrett, feil ved vinduer og kledning og to ukjente krypkjellere.
• Nemnda mente selger, megler og takstmann ikke hadde gitt riktige opplysninger, og at boligen samlet var vesentlig dårligere enn forventet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 600 000 kroner i prisavslag av et krav på 764 121 kroner.