Stoppekran og el-feil i leilighet fra 1897: ikke medhold (FinKN 2023-56)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1897 på Østlandet, solgt «som den er» for 5 175 000 kroner, pluss en andel fellesgjeld på 88 170 kroner. Salgsrapporten sa at tekniske installasjoner som hovedregel ikke var vurdert, fordi det krever spesialkompetanse. Rapporten sa også at det elektriske anlegget bare hadde fått en overfladisk visuell kontroll, og at skjulte anlegg ikke var undersøkt. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyst at en rørlegger hadde flyttet på armaturet på kjøkkenvasken og forlenget eller justert et rør.

Kort tid etter overtakelsen kom håndverkere for å pusse opp badet. De oppdaget at leiligheten ikke hadde en stoppekran som stengte vannet til hele boligen. Kranene på badet stengte bare vannet der. En elektriker mente at mye av kablingen var lagt av personer uten fagbrev, og at det var for lite strøm til kjøkkenet. Håndverkerne fant også en skrue i et vannrør til kjøkkenet og dårlig fall på avløpsrøret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 85 125 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at både selgeren og selgerens takstmann kjente til feilene, eller måtte kjenne til dem, og at opplysningene derfor var holdt tilbake (§ 3-7).

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde tapt retten til å kreve noe fordi selgeren ikke hadde fått anledning til å utbedre feilene selv (§ 4-10), og at selgeren ikke kjente til forholdene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda ga det samme resultatet. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Nemnda vurderte bare om det var gitt for lite opplysning, og la vekt på tre ting.

For det første selgerens kunnskap om stoppekranen. Selgeren forklarte at hun ikke var hjemme da rørleggeren arbeidet, og at hun ikke ble fortalt om problemer. Nemnda fant ingen holdepunkter for å tvile på forklaringen. At håndverkerne oppdaget feilen, betyr ikke at selgeren visste om den. Selgeren regnes heller ikke som kjent med det håndverkerne vet.

For det andre takstmannens kunnskap. Selgeren regnes som kjent med det takstmannen som utarbeidet rapporten visste, men bare når takstmannen kjente til feilen eller måtte kjenne til den på et markant avvik fra det som kan forventes. Kjøperen hadde ikke pekt på noe som tilsa det. Feilen med stoppekranen kunne trolig bare oppdages ved en funksjonstest, og salgsrapporten sa uttrykkelig at tekniske installasjoner som hovedregel ikke var vurdert.

For det tredje el-anlegget. Selgeren hadde aldri merket problemer, og hadde brukt flere apparater samtidig uten at sikringen gikk. Uttalelsen fra elektrikeren var kort og uklar om hva som faktisk skjer ved samtidig bruk. Nemnda mente derfor at det ikke var sannsynliggjort at selgeren ikke med rimelighet kunne vært uvitende om kapasitetsproblemet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at en feil finnes. Kjøperen må også kunne vise at selgeren, eller takstmannen, kjente til den eller måtte kjenne til den. Når feilen er skjult, og rapporten sier at skjulte tekniske anlegg ikke er undersøkt, er det vanskelig å komme i mål.

Saken viser også at en uttalelse fra en håndverker eller takstmann har størst vekt når den er konkret. Vage uttalelser om hva som skjer i praksis, ga ikke nemnda nok å bygge på. Kjøperen kunne heller ikke vise til en uttalelse fra takstmannen som laget salgsrapporten.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant manglende stoppekran og feil ved el-anlegget rett etter overtakelsen og krevde 85 125 kroner.
• Nemnda mente at verken selgeren eller takstmannen kjente til feilene eller måtte kjenne til dem.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.