Brannfarlig stålpipe i rekkehus fra 1973: ikke medhold (FinKN 2025-902)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Vestlandet fra 1973, solgt som den er for 3,75 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at oppvarmingen skjedde med vedfyring og strøm. Tilstandsrapporten beskrev et opprinnelig ildsted med åpen peis og en rørpipe. Den opplyste også at kommunen fra 2021 ville forby bruk av ildsteder som ikke er rentbrennende. Forbudet gjelder bruk, og ildstedet må kobles fra eller sikres mot bruk. Rapporten vurderte pipens synlige sider og feieluken, men sa at tetthet og funksjon ikke var kontrollert.

I egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) svarte selger nei på om han kjente til problemer med ildsted, skorstein eller pipe.

Rundt august 2023 skulle kjøperen bytte peisinnsats, og tilkalte en fagkyndig. Da kom det frem at pipen var svært brannfarlig, og kjøperen fikk forbud mot fyring. Kommunen hadde skrevet om at stålskorsteiner av en bestemt type fra 1970 til 1999 ofte er sterkt forringet, og at de bør skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 99 812 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Beløpet var en kalkulasjon for ny pipe og nytt ildsted. Kjøperen mente at selgers takstmann burde ha visst at pipen var brannfarlig og ulovlig å bruke (§ 3-7), og pekte på tidligere avgjørelser der takstmenn måtte kjenne grunnleggende sikkerhetsregler for piper. Kjøperen viste også til avisartikler og skriv om brannfaren.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at det ikke var holdepunkter for at selger eller takstmann hadde holdt tilbake noe. Selger hadde forklart at han ikke kjente til forholdet og ikke hadde endret pipen. Selskapet mente også at pipen var gammel, slik at utskifting kunne påregnes.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant ingen mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første mandatet. Takstmannen hadde gjort en enkel gjennomgang basert på det som var synlig, uten inngrep. Etter tidligere praksis må en takstmann kunne grunnleggende sikkerhetsregler og fange opp synlige og klare avvik. Men det var ikke dokumentert at pipen viste synlige feil, eller at det var synlig hvilken type den var.

For det andre kunnskap. Kjøperens dokumenter var fra et annet område og kom nærmere tre år etter befaringen, og avisartiklene var fra samme år som befaringen. Det var uklart hvor kjent brannfaren var på det tidspunktet. Nemnda mente derfor at takstmannen ikke kunne sies å ha opptrådt grovt uaktsomt (svært klanderverdig), og at det ikke var vist at selger kjente til pipens beskaffenhet.

For det tredje at opplysningene uansett ikke ville påvirket avtalen. Kjøperen var varslet om at ildstedet ikke kunne brukes fra 2021, og måtte regne med tiltak. Det er ikke upåregnelig at en utskifting av en gammel peis også krever tiltak på pipen, og alderen alene tilsa at pipen måtte skiftes på kort sikt. Nemnda fant heller ikke grunnlag for mangel etter § 3-8.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at takstmannens mandat og det som var synlig, avgjør hva han kan lastes for. En feil som skyldes en bestemt produkttype og ikke kan sees, er vanskelig å legge på selger eller takstmann. Kjøperen må vise at forholdet var synlig eller kjent.

Den viser også at opplysninger om at et ildsted ikke kan brukes, gjør at kjøperen må regne med kostnader knyttet til peis og pipe, særlig i et eldre hus.

Kort oppsummert

• Stålpipen i et rekkehus fra 1973 viste seg å være brannfarlig, og kjøperen krevde 99 812 kroner i prisavslag.
• Det var ikke dokumentert at feilen var synlig eller allment kjent, og kjøperen var varslet om at ildstedet ikke kunne brukes.
• Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.