Råtten kledning uten lufting i enebolig fra 1993: ikke medhold (FinKN 2026-590)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1993. Den ble solgt «som den er» for 3,8 millioner kroner ved kontrakt datert 19.4.21 og overtatt 3.6.21. Saken ble behandlet etter avhendingslova slik den lød før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22. Det er den eldre versjonen som gjelder for salg før den datoen.

Tilstandsrapporten sa at boligen holdt en bra standard og var godt vedlikeholdt. Veggkonstruksjon og utvendig fasade fikk TG 1 (best mulig tilstand). Rapporten sa at normal levetid for trekledning er 40 til 60 år, men også at kledningen ikke var luftet, noe som kunne redusere levetiden. Vinduene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Kjøperen oppdaget råteskader i gavlene 13.6.24, da en snekker skiftet vinduer. Han reklamerte 15.8.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 255 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Beløpet var et pristilbud på å bytte kledningen på gavlveggene. Han mente selger og selgers takstmann kjente eller måtte kjenne til råten, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han kunne forvente, siden ytterveggene fikk TG 1. En fagrapport han la frem, mente at råte burde vært oppdaget ved takstmannens befaring.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at verken selger eller takstmann kjente til råten, og at den ikke ble oppdaget før tre år etter overtakelsen. Det viste også til at boligens alder gjorde skader og svakheter påregnelige, og til at manglende lufting var opplyst.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom to spørsmål.

Det første var om selger eller takstmannen hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Nemnda mente ikke at det var sannsynliggjort. Det å fastsette en tilstandsgrad er et skjønn. Takstmannen var på befaring i februar 2021, og råten ble funnet i juni 2024, omtrent tre år og fire måneder senere. Den ble bare funnet fordi vinduer ble skiftet. Det svekket påstanden om at noen kunne ha sett den tidligere.

Det andre var om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med. Utbedringskostnaden var 5,92 % av kjøpesummen, og nemnda mente at dette leddet av vurderingen var oppfylt. Men nemnda så også på kvaliteten. Forarbeidene krever at misforholdet er utvilsomt, altså åpenbart. Det var det ikke her, selv om kostnadene var høye. Kjøperen hadde fått vite at kledningen manglet lufting, og at det kunne gi kortere levetid. Kledningen var 31 år, langt under den oppgitte levetiden, men de konkrete opplysningene veide tyngre enn den generelle tilstandsgraden TG 1.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad ikke alene beskytter deg. En konkret advarsel i rapporten, for eksempel om manglende lufting, kan veie tyngre enn selve tilstandsgraden.

Den viser også at tid teller. Når det går flere år før skaden oppdages, er det vanskeligere å vise at selger eller takstmann kjente den. Etter den eldre loven må misforholdet være åpenbart for at boligen skal regnes som vesentlig dårligere enn forventet, og en høy kostnad er ikke nok.

Kort oppsummert

• Råte i kledningen på gavlene i en enebolig fra 1993 ble funnet tre år etter overtakelsen.
• Det var opplyst at kledningen manglet lufting, og at det kunne gi kortere levetid.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 255 000 kroner.