Feil på el, bad og inngangsparti, bolig fra 1974: ikke medhold (FinKN 2022-345)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974, solgt «som den er» for 5 600 000 kroner ved kjøpekontrakt fra 1. mars 2021. Tilstandsrapporten var uvanlig detaljert om svakhetene. Den omtalte en konstruksjon over inngangspartiet med nedbøyning og for svak understøttelse, og el-arbeider uten samsvarserklæring (dokumentasjon på at arbeidet er utført etter reglene). Begge baderommene hadde utilstrekkelig fall til sluk og mangler ved tettesjiktet. Flere av arbeidene var ifølge rapporten gjort som dugnad eller egeninnsats av selger, og rapporten ga TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) for flere av forholdene.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svarte selger derimot nei på alle relevante spørsmål. Etter overtakelsen reklamerte kjøper på feil ved el-anlegget, badene og inngangspartiet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 719 481 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene. Beløpet var satt sammen av pristilbud på 124 862 kroner for el-arbeider, 504 000 kroner for to nye baderom og 90 619 kroner for å heve dragerne. Kjøper mente at selger, megler og takstmann ikke hadde gitt de opplysningene de skulle, og at de negative funnene i tilstandsrapporten også burde stått i salgsoppgaven og egenerklæringen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen hadde fått omfattende risikoopplysninger i tilstandsrapporten, som kjøper hadde fått se før kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kravet på 719 481 kroner førte ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til det samme.

Nemnda sa klart at det var uheldig at egenerklæringen både var uriktig og mangelfullt utfylt, og at dette isolert sett var opplysningssvikt fra selger. Men avgjørende var likevel helheten:

• Opplysningene lå klart i tilstandsrapporten. Der stod det for flere forhold at arbeidene var gjort som dugnad eller egeninnsats.
• Et feil svar i egenerklæringen kan bare gi mangel hvis det har påvirket kjøpet (§ 3-7 og § 3-8). Når rapporten sa det samme som egenerklæringen utelot, kunne feilen ikke ha virket inn, forutsatt at kjøper hadde lest hele salgsoppgaven.
• Kjøper kunne heller ikke vise et vesentlig avvik fra det han med rimelighet kunne forvente (§ 3-9 andre punktum).

Nemnda viste til tidligere avgjørelser der motstridende opplysninger ble vurdert ut fra det samlede bildet kjøperen fikk.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et feil svar i egenerklæringen ikke alene gir krav. Nemnda ser på alt kjøper fikk tilgang til, og hva han med rimelighet kunne forstå. Sto forholdet tydelig i tilstandsrapporten, blir det vanskelig å hevde at selgers feil svar påvirket kjøpet.

Det betyr at tilstandsrapporten må leses nøye. Merknader om egeninnsats, manglende samsvarserklæring og TG 2 er risikoopplysninger som kan brukes mot et senere krav, selv om de ikke er gjentatt andre steder.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 719 481 kroner i prisavslag for feil ved el-anlegg, to bad og inngangsparti i en enebolig fra 1974.
• Egenerklæringen var uriktig, men de samme forholdene sto tydelig i tilstandsrapporten.
• Kjøper fikk ikke medhold, og nemnda var enstemmig.