Innkledd pipe og avvik fra brannvesenet: delvis medhold (FinKN 2024-626)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936, solgt «som den er» for 2,4 millioner kroner og overtatt i august 2019. Tilstandsrapporten ga pipen TG 2 (behov for tiltak på kort eller lang sikt) med begrunnelse i alder. Takstmannen skrev at bare pipens synlige sider var vurdert. Tetthet og funksjon var ikke kontrollert, og pipeløpet ble ikke sett på innvendig. Rapporten sa ikke noe om at pipen var kledd inn.

Selgeren hadde i egenerklæringen svart nei på om han kjente til problemer med ildsted, skorstein eller pipe, blant annet pålegg etter tilsyn.

I november 2022 kom et tilsyn fra brannvesenet. Det påpekte at skorsteinen var kledd inn, og at brennbart materiale sto for nær feieluken. Kjøperen fikk senere vite at brannvesenet hadde påpekt innkledd skorstein også ved et tilsyn i 2015, mens selgeren eide boligen. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) i desember 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 39 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var et pristilbud på å bygge om skorsteinen, sette ildstedet på plass igjen og søke om tillatelse.

Protector Forsikring, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på at selgeren sa han ikke kjente til feilen. Han husket at en feier hadde vært der, men ikke at det ble gitt noen merknader. Han hadde heller ikke mottatt noe varsel fra kommunen. Selgeren sa senere at han aldri hadde sett dokumentet om tilsynet i 2015.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering og begrunnelse, og avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold var viktige.

For det første viste kommunens dokumenter at avviket ble konstatert i 2015. Brannvesenet sa at det var gitt til huseier på stedet, som papir med håndskrevet avvik. Det var derfor holdepunkter for at selgeren kjente eller måtte kjenne til forholdet, etter § 3-7 (selgerens plikt til å opplyse om det han kjenner til).

For det andre mente sekretariatet at takstmannen i alle fall måtte ha sett at pipen var innkledd. Opplysningene i salgsdokumentene var derfor mangelfulle.

For det tredje førte ikke selgerens forklaring frem. Han sa at han ikke husket noen merknader og ikke hadde mottatt noe brev.

Nemnda fant en mangel og målte prisavslaget etter § 4-12 andre ledd til 25 000 kroner. Det var mindre enn de 39 875 kronene som ble krevd, og derfor er utfallet delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil ved fyringsanlegg kan gi krav selv om den først kommer frem år etter kjøpet, hvis feilen var kjent eller burde ha vært kjent da boligen ble solgt. Et tilsyn fra brannvesenet eller feiervesenet i selgers eiertid kan være viktig dokumentasjon. Kommunen kan ha slike opplysninger i arkivet.

Saken viser også at rapporter som forbeholder seg mot å ha sett på pipen innvendig, ikke uten videre fritar for ansvar for feil som var synlige. Beløpet blir ikke nødvendigvis lik det kjøperen har fått i tilbud.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk avvik på pipen i et tilsyn i 2022. Det samme avviket var påpekt i 2015, mens selgeren eide boligen.
• Nemnda mente selger og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og fant en mangel.
• Utfallet ble delvis medhold: 25 000 kroner i prisavslag av et krav på 39 875 kroner.