Taklekkasje under TG 1 i tomannsbolig fra 1984: delvis medhold (FinKN 2022-175)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1984, solgt som den er for 2 300 000 kroner. Kjøperen overtok i mai 2021, da boligen var 37 år gammel. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjonen og taktekkingen TG 1 (svake tegn på svekkelse). Rapporten nevnte likevel noen fuktskjolder på undertaket og noe ujevnt lagt mønestein ved pipen, og at taksteinen burde ses over om våren.

Før kjøpet spurte kjøperen selgeren om merker i taket på badet skyldtes lekkasje. Selgeren avkreftet det. Kjøperen spurte også megleren om hun kunne stole på TG 1, og fikk til svar at et tak med TG 1 på generelt grunnlag skal være i stand og fungere.

Etter overtakelsen fant hun to ødelagte takstein fra bakken. Ved første regnvær kom lekkasjen. Fagfolk fant råte og fukt på kaldloftet, skader i tak på bad og soverom, og utett takstein og undertak på grunn av alder.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde utbedringskostnadene på 331 750 kroner, pluss 20 000 kroner for skaderapporten. Hun mente at feilene burde ha vært synlige for takstmannen, at tilstandsgraden var feil, og at utbedringen utgjorde over 14 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at selgeren verken kjente til eller måtte kjenne til lekkasjen. Det viste også til alderen på huset og taket, og til opplysningene om fuktskjolder. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet i at selgeren og takstmannen ikke kjente til lekkasjen, og at tilstandsgraden ikke var uriktig gitt. Det gjensto om taket var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med. Nemnda kalte saken et grensetilfelle og landet under tvil hos kjøperen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var utbedringskostnadene, omkring 14 prosent av kjøpesummen, klart over det som normalt kreves.

For det andre var TG 1 på både takkonstruksjon og taktekking. Den tilsier at det ikke er påregnelig med utbedring i nær fremtid, til tross for alderen. Rapporten sa også at boligen var bra vedlikeholdt.

For det tredje hadde kjøperen faktisk spurt om taket, både selgeren og megleren, før hun la inn bud.

Alder, fuktskjolder og at tilstandsrapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå talte mot henne, men veide ikke tyngst. Nemnda mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne regne med, og at det var en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Prisavslaget (at en del av kjøpesummen betales tilbake) ble satt til 220 000 kroner, inkludert skaderapporten. Nemnda gjorde et standardhevingsfradrag, fordi et nytt tak er bedre enn et 37 år gammelt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad kan telle mye, også for en gammel bolig. Sekretariatet kom til motsatt resultat, så saken lå nær grensen.

Den viser også at det hjelper å ha spurt om forholdet før kjøpet. Og at selv når du får medhold, kan beløpet bli lavere enn kostnadene, fordi et nytt bygningsledd gir en forbedring.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og råte kort tid etter overtakelsen av en 37 år gammel tomannsbolig, der taket hadde TG 1.
• Nemnda mente under tvil at det var en vesentlig mangel, blant annet fordi kostnadene lå på omkring 14 prosent av kjøpesummen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 220 000 kroner i prisavslag, mot krav på 331 750 kroner i utbedring pluss 20 000 kroner for rapporten.