Drenering og grunnmur i enebolig fra 1979: delvis medhold (FinKN 2023-344)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1979 med en utleiedel i kjelleren. Den ble solgt som den er for 3,9 millioner kroner og overtatt 1. mars 2021. Tilstandsrapporten ga både grunnmuren og dreneringen TG 1 (tilstandsgrad 1, som betyr ingen eller små avvik). Den opplyste at dreneringen var fra byggeåret og besto av knotteplast og drensrør i plast. Det var ikke målt unormal fukt i underetasjen, men rapporten viste til at rom under terreng er en risikokonstruksjon. Selger hadde krysset av nei på spørsmål om problemer med drenering og om sprekker i mur.

Etter overtakelsen fikk kjøperen mistanke om feil ved dreneringen da et vindu i kjelleren ble byttet. Da det ble gravd rundt huset i mai 2021, viste det seg at knotteplast manglet mange steder. Kjøperens takstmann fant i tillegg at grunnmuren ved kjellernedgangen buet inn og hadde store sprekker, og at den var i ferd med å rase. Noen av sprekkene var forsøkt reparert tidligere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 14. juli 2021 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 553 656 kroner, i tillegg til takstutgifter på 7 829 kroner og forsinkelsesrente. Utbedringen ble anslått til 486 508 kroner.

Selskapet, HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at forholdene var synlige, at opplysningene om dreneringen ikke var direkte feil, og at det uansett ikke hadde betydning for avtalen gitt dreneringens alder. Selskapets takstmann fant ingen skadelige fuktverdier, men bekreftet at knotteplast manglet på selve grunnmuren og at grunnmuren ved kjellernedgangen burde utbedres.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Nemnda pekte på tre forhold.

For det første var reklamasjonen ikke for sen. Kjøperen hadde reklamert innen rimelig tid etter at feilene ble oppdaget (§ 4-19).

For det andre var grunnmuren ved kjellernedgangen ikke omtalt i tilstandsrapporten, som ellers sa at det ikke var registrert sprekker av konstruksjonsmessig betydning, og som ga grunnmuren TG 1. Nemnda mente både selger og takstmann hadde gitt ufullstendige opplysninger (§ 3-7). Kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite at muren hadde store sprekker og kunne rase.

For det tredje var opplysningene om dreneringen uriktige (§ 3-8). Dreneringen hadde ikke knotteplast slik det ble oppgitt, og var en dårligere løsning. Nemnda fant spørsmålet om innvirkning (om kjøperen ville kjøpt på andre vilkår med riktig informasjon) vanskelig. Dreneringen var over 40 år, og kjøperen måtte regne med utbedring. Men rapporten hadde sagt at det ikke var store synlige avvik, og at det ikke var tegn til fukt. Det er selskapet som må bevise at innvirkning mangler, og under tvil klarte ikke selskapet det.

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt til 120 000 kroner. For dreneringen fant nemnda ingen funksjonssvikt, så den ga bare et forholdsmessig avslag. For grunnmuren ble utbedringskostnaden brukt, med skjønnsmessig fradrag for standardheving og lengre levetid. Utgiftene til takstmann dekkes av kjøperens egen boligkjøperforsikring og ble derfor ikke tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad i tilstandsrapporten kan gi deg grunn til å stole på at delen er i orden. Er den uriktig, kan det være en mangel selv om huset er gammelt.

Den viser også at nemnda skiller mellom en feil som faktisk svikter og en som bare er dårligere utført. Uten funksjonssvikt blir avslaget mindre enn hva en full utbedring ville koste. Har du selv en forsikring som dekker takst, kan den gjøre at utgiften ikke kan kreves tilbake fra selger.

Kort oppsummert

• Dreneringen manglet knotteplast, og grunnmuren ved kjellernedgangen var sprukket og i ferd med å rase, i en enebolig fra 1979.
• Nemnda mente selger og takstmann ga ufullstendige og uriktige opplysninger, og at reklamasjonen ikke kom for sent.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 120 000 kroner i prisavslag av et krav på 553 656 kroner.