Eldre bolig og mangler: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har siden 2022 behandlet 285 saker om eldre boliger. Kjøper fikk fullt medhold i 8 av dem og delvis medhold i 102. I 175 saker fikk kjøper ikke medhold. Det gir 39 prosent med helt eller delvis medhold. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt det han krevde.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda. De sier ikke noe om hvor ofte en eldre bolig gir problemer, for de fleste tvister løses før de kommer så langt. Sakene fordeler seg slik per år. I 2022 var det 71 saker. I 2023 var det 59 saker. I 2024 var det 60 saker. I 2025 var det 74 saker. I 2026 er det så langt 21 saker, og året er ikke ferdig. I 31 av sakene var nemnda delt, altså med dissens (at ett eller flere medlemmer var uenige i flertallets konklusjon). Det midterste kravet var på 351 875 kroner.

Nemnda bruker begrepet mangel om at boligen er i dårligere stand enn kjøper med rimelighet kunne vente. Ved en eldre bolig setter alderen forventningene lavere. Kjøper må regne med at boligen ikke følger dagens krav, og at bygningsdeler er slitt. Skal kjøper få medhold på grunnlag av at boligen er vesentlig dårligere enn forventet, må avviket være tydelig, og det må ses opp mot alder, pris og hva salgsdokumentene sa. Tilstandsrapporten gir bygningsdelene en tilstandsgrad, TG. TG 1 betyr svake tegn til svikt, TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak, og TG 3 betyr store eller alvorlige avvik.

Når kjøper fikk medhold

Fullt medhold er sjeldent. Mønsteret er at kjøper får noe når en bygningsdel var vurdert som god i tilstandsrapporten, og feilen er stor eller angår noe som skal vare lenge.

Sulfatskadet grunnmur i enebolig fra 1988 (FinKN 2022-663). Boligen ble solgt for 3 650 000 kroner og overtatt i 2019. Grunnmuren av lettklinkerblokker var gitt TG 1 uten bemerkninger, og dreneringen var i stor grad fornyet. Da kjøper pusset opp kjelleren, ble det oppdaget sulfatskader, som gjør at blokkene smuldrer opp. Kjøper krevde prisavslag på 150 200 kroner, inkludert takstutgifter. Det tilsvarte 4,1 prosent av kjøpesummen. Selskapet mente at alderen gjorde utbedring påregnelig. Nemnda var uenig. En grunnmur er ment å vare hele bygningens levetid, alder alene tilsier ikke utskifting, og feilen gjaldt en bærende del med sikkerhetsmessig betydning. Nemnda la også vekt på at resten av muren kunne ha samme feil, selv om skaden ikke var synlig ennå. Beløpet lå i det nedre sjiktet av det som kan gi vesentlig mangel, men de kvalitative momentene veide tungt. Kjøper fikk medhold og prisavslag lik kravet på 150 200 kroner, uten fradrag for standardheving, siden utbedringen var lokal.

Taklekkasje i halvparten av en tomannsbolig fra 1984 (FinKN 2022-175). Boligen ble solgt for 2,3 millioner kroner og overtatt i 2021. Takkonstruksjon og taktekking var gitt TG 1, og boligen var beskrevet som godt vedlikeholdt. Kjøper hadde spurt både selger og megler om taket og fått trygge svar. Etter overtakelsen lakk taket, og flere takstein var ødelagt. Kjøper krevde utbedringskostnader på 331 750 kroner og 20 000 kroner til skadetakst. Sekretariatet ga først selskapet medhold, blant annet fordi et 37 år gammelt tak uansett har en levetid som gjør utskifting mulig. Nemnda kalte saken et grensetilfelle og kom under tvil til at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å vente. Vekten lå på TG 1, kjøperens spørsmål og de høye kostnadene. Kjøper fikk delvis medhold: prisavslaget ble satt til 220 000 kroner, inkludert skadetaksten, etter et fradrag for standardheving.

Når kjøper tapte

I 175 av 285 saker fikk kjøper ikke medhold. Vanligst er at salgsdokumentene ga en advarsel som kjøper måtte ta på alvor, og at alderen gjorde skaden påregnelig.

Fukt i kjeller i enebolig fra 1962 (FinKN 2022-226). Boligen ble solgt for 4,9 millioner kroner og overtatt i 2018. Dreneringen var antatt å være fra byggeåret og var vurdert til TG 2. Rapporten advarte om at svikt i dreneringen kunne gi fukt i utforede vegger, og kjøper så bobler og saltutslag på en vegg under visningen. Etter overtakelsen viste det seg store fuktskader i underetasjen. Kjøper krevde prisavslag på 1 237 954 kroner, vel 25 prosent av kjøpesummen, og mente at selgeren burde ha videreformidlet mer konkrete opplysninger fra sitt eget kjøp i 2013. Nemnda fant at opplysningene i det vesentlige var gjentatt, og la vekt på at kjøper kjente til en faktisk fuktskade og ikke bare en fare. Skadeomfanget var stort, men nemnda så det ikke som så særegent at det gikk utover det som var påregnelig ut fra opplysningene. Kjøper fikk ikke medhold.

Råte og borebiller i enebolig fra 1914 (FinKN 2022-768). Boligen ble solgt for 5,6 millioner kroner og overtatt i 2018. Kjøper fant råte og borebilleskader i bjelkelaget mot grunnmuren, med svikt i bærende konstruksjon, og krevde prisavslag på 479 263 kroner, som var 8,6 prosent av kjøpesummen. Tilstandsrapporten hadde opplyst om dårlig eller manglende drenering, fukt i kjellerveggene og at drenering og fuktsikring måtte oppgraderes. Samtidig sto det at etasjeskillet ikke viste tegn til svikt. Flertallet mente at kjøper ikke kunne vente at fukt var begrenset til grunnmuren, og at en bolig fra den tiden ikke uten videre er bygget etter dagens krav. Kostnadene lå over den veiledende grensen for vesentlighet, men flertallet så ikke et åpenbart misforhold. Mindretallet mente at «ingen tegn til svikt» ga kjøper trygghet, og at rapporten ikke advarte mot skader på bærende trebjelker. Kjøper fikk ikke medhold. Saken viser hvor tett vurderingen kan ligge.

Hva som avgjør

• Alder og levetid for bygningsdelen. Dreneringer, tak og bad har en normal levetid. Nærmer delen seg slutten, er utskifting påregnelig. En grunnmur er ment å vare lenger, som i FinKN 2022-663.
• Tilstandsgraden. TG 1 gir kjøper en sterkere forventning enn TG 2 eller TG 3, som i FinKN 2022-175. Advarsler i rapporten svekker kravet, som i FinKN 2022-226.
• Hva kjøper spurte om og fikk svar på. Konkrete spørsmål til selger og megler, og trygge svar, kan styrke kjøpers forventning.
• Om skaden var påregnelig. Fuktopplysninger gjør fuktskader lettere å forutse, også omfattende følgeskader, som i FinKN 2022-768.
• Kostnad mot kjøpesum. Kostnadene er bare et utgangspunkt. Både 4,1 prosent i FinKN 2022-663 og 8,6 prosent i FinKN 2022-768 er ikke nok alene.

Kort oppsummert

• Av 285 saker om eldre boliger fikk kjøper helt eller delvis medhold i 39 prosent. Tallet gjelder saker som endte i nemnda.
• Kjøper får oftest noe når en bygningsdel var vurdert som god i rapporten, og feilen er stor eller angår noe som skal vare lenge.
• Kjøper taper oftest når salgsdokumentene advarte om fukt eller svak tilstand, og alderen gjorde skaden påregnelig.