Skjult septiktank og tilbakeslag i bolig fra 1954: ikke medhold (FinKN 2022-30)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en horisontaldelt tomannsbolig fra 1954, solgt som den er for 2,85 millioner kroner. Kjøperen overtok i september 2020. Salgsoppgaven fortalte at boligen var oppgradert mellom 2005 og 2015, blant annet med ny drenering, og at eiendommen var tilknyttet offentlig vann og avløp. Det sto også at selger selv måtte gi opplysninger om eventuell septiktank, men det var ikke nevnt noen.

Tilstandsrapporten opplyste at røropplegget ikke var vurdert. Om dreneringen sto det at normal tid før vedlikehold er 1-5 år og normal tid før utskifting er 20-60 år, og at oppforede gulv i underetasjen er en risikokonstruksjon (en type oppbygging som lett tar skade av fukt). Selger hadde kjøpt boligen i 2012 og hadde svart nei på alle spørsmål i egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen).

Få dager etter overtakelsen, under kraftig regnvær, fikk kjøperen tilbakeslag i underetasjen. Under utbedring av avløpet fra dreneringen ble det oppdaget en nedgravd septiktank som ingen hadde nevnt. Dreneringsrørene fra 2005 var ikke koblet direkte til kommunal ledning, men til en eldre ledning fra 1955, som gikk gjennom septiktanken og videre ut til det offentlige nettet. Tanken var full, og det manglet kum for vedlikehold av dreneringen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 110 864 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende gravearbeid og rørleggerarbeid.

Kjøperen mente at opplysningene i salgsdokumentene var uriktige eller ufullstendige, og at det ville hatt betydning for kjøpsavtalen om hun hadde visst. Kjøperen hadde lest opplysningen om offentlig avløp, sammen med den nye dreneringen, som en trygghet mot større utbedringer. Selgers takstmann burde dessuten ha undersøkt drenering og avløp nærmere. Uansett mente kjøperen at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Selger kjente ikke til de forholdene kjøperen reklamerte på. Selskapet mente også at selgeren hadde rett til å utbedre selv (§ 4-10), og at denne retten var krenket.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selskapet burde få medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet og la vekt på tre ting.

For det første kunne ikke selger anses å ha visst om septiktanken (§ 3-7). Selger benektet det, og saken ble behandlet skriftlig, slik at nemnda har begrensede muligheter til å prøve troverdigheten. Selger hadde heller ikke hatt problemer med avløpet. Når det gjaldt manglende vedlikehold av dreneringsrørene, fikk kjøperen selv vite at vedlikehold normalt trengs etter 1-5 år, og måtte derfor regne med behov kort tid etter overtakelsen.

For det andre kunne en eventuell feil opplysning om offentlig tilkobling ikke ha påvirket avtalen (§ 3-8). Kjøperen måtte gå ut fra at rørsystemet, utenom dreneringen fra 2005, var fra byggeåret og at det var 66 år gammelt med liten restlevetid. Store kostnader til oppgradering av avløpet måtte påregnes. Det kunne heller ikke utelukkes at det fantes skjulte feil som verken selger eller takstmannen kunne oppdage.

For det tredje kunne ikke takstmannen lastes for grov uaktsomhet, fordi tilstandsrapporten hadde forbehold om hvor grundig undersøkelsen var. Nemnda pekte på at nye regler i avhendingsloven kan endre dette, men de trådte først i kraft 1. januar 2021, og hadde derfor mindre betydning her.

Nemnda fant helt klart at det ikke var noe utvilsomt misforhold mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Saken ligner en tidligere avgjørelse om opplysninger om avløpsanlegg. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om offentlig avløp ikke alltid gir en garanti for hvordan røret faktisk er lagt. Avgjørende er om opplysningen ville påvirket kjøpet, og i en gammel bolig må kjøperen regne med at rørene er gamle med mindre noe annet er opplyst.

Den viser også at det er vanskelig å vinne frem når kjøper mener selger må ha visst om noe skjult i grunnen. Selgers benektelse veier tungt uten konkrete holdepunkter.

Et tilbakeslag kort tid etter overtakelsen er ikke i seg selv nok. Nemnda ser på hva som var opplyst, boligens alder og hvilke forbehold tilstandsrapporten tok.

Kort oppsummert

• En skjult septiktank og tilbakeslag av avløpsvann i en bolig fra 1954, med et krav på 110 864 kroner.
• Nemnda mente selger ikke visste om tanken, og at en eventuell feil opplysning uansett ikke hadde påvirket kjøpet, siden rørene var gamle.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda fant ingen vesentlig mangel.