Frosne rør og varmekabler i enebolig fra 1952: ikke medhold (FinKN 2023-518)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1952, med et anneks som opprinnelig var en gammel sommerhytte. Den ble solgt «som den er» for 6,8 millioner kroner. Annekset var pusset opp i 2021, og badet der var bygget på egeninnsats. Salgsoppgaven sa at rørlegger hadde koblet på dusjen, og at fagfolk hadde lagt membranen (den tette flaten i våtrom).

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (middels kraftige symptomer eller høy alder). Det gjaldt blant annet takkonstruksjonen, taktekkingen og bunnledningene. Rapporten nevnte også eldre fuktskjolder i takpanelet og varierende varme i gulvet i entréen. Den sa at det elektriske anlegget ikke var vurdert.

Ved overtakelsen fikk kjøperen vite av leietakeren i annekset at vannrørene hadde frosset flere ganger etter at kjøpekontrakten var inngått. Kjøperen målte gulvet i entréen med et varmekamera og mente at varmekablene i omtrent halve gulvet ikke virket. Senere meldte han om støy og svikt i varmepumpene, en lekkasje fra en servant og sopp- og muggvekst på loftet. Han fant også feil ved det elektriske anlegget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 525 243 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader. Han mente at rørene som frøs, var et avvik etter avtalen (§ 3-1), at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om varmekablene (§ 3-7), og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han kunne vente (§ 3-9).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det pekte på boligens alder og på risikoopplysningene som var gitt. Om varmekablene mente selskapet at kjøperen selv kjente til forholdet, og at en ekstra opplysning uansett ikke ville ha påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat: selskapet fikk medhold. Nemnda så på hvert forhold for seg og deretter samlet.

Rørene som frøs, var ikke en ny tilstand som oppsto etter kjøpekontrakten. Rørene var lagt slik at de ikke var frostsikre, og det var en skjult svakhet som var der fra før. Slike skjulte feil er i utgangspunktet kjøperens risiko. Selgeren hadde dessuten opplyst at arbeidet i annekset var gjort av ufaglærte, og det innebærer en økt risiko for feil.

Varmekablene var et eget punkt. Nemnda mente at selgeren måtte kjenne til at den ene av to sløyfer var koblet ut, fordi det sto i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) da hun selv kjøpte. Kjøperen hadde rett til å få denne opplysningen. Men opplysningssvikten førte ikke til mangel, for opplysningen ville trolig ikke ha påvirket avtalen. Boligen var fra 1952, og tilstandsrapporten nevnte varierende varme. Kjøperen måtte regne med at kablene hadde begrenset levetid.

Til slutt vurderte nemnda om boligen samlet sett var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Kravet på 525 243 kroner tilsvarte 7,7 prosent av kjøpesummen. Nemnda mente likevel at feilene ikke var en åpenbar avvik fra det kjøperen kunne regne med. Regelen er ment for de tydelige misforholdene. Varmepumpene og det elektriske anlegget var det påregnelig at måtte utbedres i en så gammel bolig. Feilen med isolasjonen på loftet var noe kjøperen ikke hadde grunn til å vente, men den endret ikke helhetsbildet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på boligen teller mye. Jo eldre huset er, desto flere feil må kjøperen regne med. Negative opplysninger i tilstandsrapporten og egenerklæringen, som TG 2 og arbeid utført av ufaglærte, gjør at kjøperen får mindre å lene seg på i etterkant.

Den viser også at selv om selgeren ikke har fortalt alt hun burde, blir det ikke automatisk en mangel. Kjøperen må også vise at opplysningen ville ha påvirket kjøpsavtalen.

Kjøperen fikk ikke medhold, selv om flere av feilene var reelle og kostbare. Vesentlighetskravet er strengt.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en enebolig fra 1952 med anneks krevde 525 243 kroner for frosne rør, varmekabler, fukt på loftet, varmepumper og el-anlegg.
• Nemnda mente at selgeren burde ha fortalt om varmekablene, men at opplysningen ikke ville ha påvirket avtalen, og at boligens alder og risikoopplysningene gjorde feilene påregnelige.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.