Museskader og skjevheter i hytte fra 1978: delvis medhold (FinKN 2023-623)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en fritidsbolig fra 1978, solgt som den er for 1,85 millioner kroner og overtatt i september 2021. Salgsoppgaven beskrev hytta som å ha god standard, alderen tatt i betraktning. Selger hadde eid hytta siden 2005. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) opplyste selger om «mus i fjellet rundt hytta og under» og om at enkelte peler stod skjevt.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen spor etter mus og røyskatt og flere musefeller. En takstmann dokumenterte omfattende skader etter mus og rovdyr, og fellene ble vurdert til å være produsert mellom 2005 og 2011. Kjøperen fant også skjevheter og kuler i gulvet, en utett vedovn og utettheter i stubbgulvet. Kjøperen skaffet dessuten salgsdokumentene fra selgers eget kjøp i 2005. Der stod det om merkbare skjevheter i gulvet, dårlig tetting mellom ovnsrør og pipe og synlig muselort på gulv og hems.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 991 019 kroner. Beløpet besto av utbedringskostnader, utgifter til rapporter og 115 400 kroner i advokatkostnader, i tillegg til renter. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger fra 2005, og at hytta var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det mente at mus er normalt i en eldre hytte på landet, og at selger hadde formidlet det han visste. Selskapet mente også at opplysningene ikke hadde påvirket kjøpet og at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig i at selger hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7). Tre forhold veide tyngst.

For det første hadde selger fått vite om skjevheter, dårlig tetting ved ovnen og muselort inne i hytta da han kjøpte i 2005. Selv om det hadde gått lang tid, mente nemnda at selger måtte kjenne til dette og burde ha fortalt det videre.

For det andre var opplysningen om mus i fjellet ikke nok. Den sa bare at det var mus utenfor. Mus inne i hytta over lang tid kan gi skjulte følgeskader, og det er viktig for en kjøper å få vite. Opplysningen om skjevheter i pelene sa heller ikke noe om utbedringsbehov eller om skjevheter i gulv, vegger og tak.

For det tredje mente nemnda at selskapet ikke hadde vist at kjøperen ville ha kjøpt på like vilkår om opplysningene var gitt.

Likevel ble det bare delvis medhold. Nemnda godtok kostnadene, men mente at utbedringen ville gi hytta nye deler og lengre levetid. Det må trekkes fra prisavslaget. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 650 000 kroner, og kjøperen fikk i tillegg erstatning for advokatkostnadene på 115 400 kroner og renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger må videreformidle det han selv fikk vite ved sitt eget kjøp, også mange år etter. Dokumenter fra tidligere salg kan derfor bli viktige bevis.

Den viser også at en generell opplysning om mus utendørs ikke dekker mus inne i bygningen, og at et prisavslag kan bli lavere enn kostnadene når utbedringen gir hytta en bedre standard enn før. Den som krever prisavslag, bør regne med et slikt fradrag.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en hytte fra 1978 fant omfattende museskader og skjevheter, og fant senere ut at det var opplyst om dem ved selgers kjøp i 2005.
• Nemnda mente selger hadde brutt opplysningsplikten, og at opplysningen om mus i fjellet ikke var nok.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 650 000 kroner i prisavslag etter fradrag, pluss 115 400 kroner i erstatning og renter.