Råte i krypkjeller under hytte fra 1971: delvis medhold (FinKN 2022-1002)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1971. Den ble solgt «som den er» for 1 525 000 kroner. Salgsoppgaven omtalte eiendommen som en fjelleiendom med høyere standard, og sa at bygningene var oppgradert i 2011 og noe mer renovert senere. Verditaksten beskrev en luftet krypkjeller. Takstmannen hadde sett inn gjennom en luke og fant ingen fukt, men deler av krypkjelleren var ikke inspisert fordi det ikke var adkomst. Stand i disse delene ble oppgitt som ukjent.

Kjøperen overtok i 2020. Da han skulle selge hytta videre, hentet han inn en tilstandsrapport. Takstmannen fant eldre råteskader i stubbeloft og gulvbjelker. Årsaken var en krypkjeller med for dårlig ventilasjon, og skaden var ifølge rapporten ikke ny. Kjøperen klaget til selskapet i februar 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at hytta var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med. Han krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnaden på 262 500 kroner. Gulvet i flere rom måtte tas opp, og flere ventiler i muren måtte pigges opp for å gi bedre gjennomlufting.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avslo kravet. Det viste til at hytta var oppført i 1971 og dermed var gammel, og at salgsdokumentene hadde opplyst om at krypkjellere er en risikokonstruksjon når det gjelder fukt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) landet på samme sted som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at alder og risikoopplysningen om krypkjeller teller med. Likevel mente den at tre forhold veide tyngst for kjøperen.

For det første hvordan hytta var markedsført. Når en bolig selges som oppgradert og med høyere standard, får alderen mindre betydning for hva kjøper kan forvente.

For det andre hva taksten sa om krypkjelleren. Den beskrev en luftet krypkjeller uten påvist fukt. Nemnda mente at dette mer var egnet til å berolige kjøperen enn å advare ham.

For det tredje størrelsen på skaden. Utbedringen utgjorde 17 % av kjøpesummen. Det mente nemnda var høyt, selv for en hytte med grunnstamme fra 1971, særlig fordi mange bygningsdeler var solgt som oppgraderte.

Nemnda var i tvil, men konkluderte med at avviket var åpenbart og at det forelå en mangel etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med).

Det siste avgjorde hvorfor det bare ble delvis medhold. Prisavslaget skal bygge på utbedringen av råteskadene, men det skal tas hensyn til kjøperens forventninger og eventuell standardheving (at boligen blir bedre enn den var). Gulvene som måtte skiftes, virket å være fra 1971. Det var også uklart om ny ventilasjon ville gjelde områder som allerede hadde god lufting. Nemnda mente derfor at beregningen måtte bli skjønnsmessig, og satte prisavslaget til 125 000 kroner etter § 4-12. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig ikke automatisk er beskyttet mot krav. Når selger eller megler selv fremhever at bygget er oppgradert, kan kjøperen legge det til grunn. En generell advarsel om at en byggemåte er utsatt, veier mindre når selve beskrivelsen av boligen sier det motsatte.

Saken viser også at det å få medhold om en mangel ikke betyr at hele utbedringsregningen dekkes. Er det uklart hvor mye av arbeidet som skyldes selve skaden, og hva som er forbedring, blir avslaget lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Råte i gulvbjelker og stubbeloft under en fritidsbolig fra 1971, som var solgt som oppgradert.
• Nemnda fant en vesentlig mangel, men var i tvil, og la vekt på markedsføringen og at taksten virket beroligende.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 125 000 kroner i prisavslag av et krav på 262 500 kroner.