Fukt, mus og delvis ny drenering, bolig fra 1978: ikke medhold (FinKN 2022-333)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt «som den er» for 6,65 millioner kroner og overtatt i mars 2020. Salgsoppgaven fortalte at det tidligere hadde kommet vann inn i teknisk rom og et kjellerrom, og at dette var utbedret med ny drenering og utvendig isolering på store deler av muren rundt huset. Dreneringen fikk TG 1 (ingen eller svært små avvik) i tilstandsrapporten. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) sto det at det var gravd opp fra oversiden av huset, fra terrassen og nordover. Boligen ble solgt fra et dødsbo. Tilstandsrapporten sa også at husets alder tilsa at oppussing kunne avdekke flere feil enn de som var beskrevet.

Under oppussing etter overtakelsen fant kjøper tre ting. Det kom fuktinntrengning i kjellerrommet under terrassen. Det manglet isolasjon i kjellergulvet. Og det var museskader, blant annet med musebol og døde mus i isolasjonen over og under etasjeskillerne, som ble skiftet ut.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 490 042 kroner til utbedring, 51 200 kroner i erstatning for en midlertidig bolig, og forsinkelsesrente. Kjøper mente selger kjente til at dreneringen ikke var ferdig, siden en håndverker hadde frarådet å la hjørnet under terrassen ligge urørt. Kjøper mente også at opplysningene var misvisende når dreneringen fikk TG 1, og at avvikene til sammen var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at salgsoppgaven bare sa at deler av muren var drenert, at dette var synlig, og at megleren hadde sendt kjøper tilbud og bilder fra dreneringsarbeidet før salget. Musene var påregnelige i en bolig fra 1978.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda begrunnet det slik:

• Dreneringen. Salgsmaterialet sa gjentatte ganger at bare deler av muren var utbedret, fra terrassen og nordover. Kjøper kunne derfor ikke forvente ny drenering under terrassen. Nemnda ga likevel kjøper rett i at opplysningen om at tidligere fukt var utbedret med ny drenering ga grunn til å tro at ny drenering var lagt ved det opprinnelige lekkasjepunktet. Men skaderapportene viste at den tidligere lekkasjen og den nye lå i hvert sitt hjørne.
• Bevis. Håndverkeren hevdet at han hadde frarådet selger å la hjørnet ligge. Selger benektet det og sa at området så ut til å være fjell. Ord står mot ord, og det er kjøper som må bevise at selger kjente til forholdet (§ 3-7 og § 3-8).
• Mus og gulv. Skadene fra mus var ikke godt nok dokumentert, siden alt var fjernet før noen fagperson så det. Om isolasjonen mente en sakkyndig at gulvet fulgte vanlig byggeskikk fra 1970-årene. Kjøper hadde ikke vist noe avvik.
• Vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene på 490 042 kroner var 7,4 prosent av kjøpesummen, og med alle kostnader regnet med hadde kjøper nådd terskelen for beløp. Men kostnadene for isolasjonen ble holdt utenfor. Dreneringen var 42 år gammel, og kjøper måtte regne med svikt på kort sikt. Musene var av begrenset omfang og ikke upåregnelige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Beskrivelser i salgsoppgaven leses i sammenheng. Står det at bare deler av dreneringen er skiftet, kan en god tilstandsgrad ikke leses som at alt er nytt. Er boligen gammel, må kjøper regne med at eldre bygningsdeler svikter.

Saken viser også at bevisene må være på plass. Skader som er fjernet før en fagperson har sett dem, og uttalelser som selger bestrider, veier lite.

Kort oppsummert

• Kjøper fant fukt i kjelleren, museskader og manglende gulvisolasjon i en enebolig fra 1978 og krevde 490 042 kroner.
• Salgsmaterialet viste at bare deler av dreneringen var skiftet, og kjøper klarte ikke å bevise at selger kjente til svikten.
• Kjøper fikk ikke medhold, og nemnda var enstemmig.