Lekkasje og økt festeavgift i hytte fra 1955: ikke medhold (FinKN 2022-335)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra rundt 1955, med tilbygg fra 1994, på festet tomt. Den ble solgt «som den er» for 2 750 000 kroner og overtatt i juni 2016. Salgsoppgaven beskrev en enkel hyttestandard og noe vedlikeholdsbehov. Om tomten sto det at festeavgiften var 6 538 kroner i året, at neste regulering var i 2023, og at festekontrakten ikke var tidsbegrenset. Selgers egenerklæring (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde ingen opplysninger av betydning for saken.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper at taket var utett. Tettingen kostet 938 kroner, og kjøper skiftet senere taket for 204 577 kroner. Omtrent ett år etter overtakelsen reklamerte kjøper på at festeavgiften bare var midlertidig fastsatt og ville øke. Nesten fem år etter overtakelsen ble det funnet en fuktskade ved inngangspartiet da en dørterskel ble tatt bort. Skaderapporten mente at skaden hadde utviklet seg i nærmere 30 år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente selger måtte ha kjent til lekkasjene og at den midlertidige festeavgiften ville bli økt. Kjøper mente også at avviket fra det man kunne vente, var vesentlig, og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) som svarte til utbedringskostnadene og en eventuell økning i festeavgiften. I tillegg ville kjøper at selskapet skulle vurderes ansvarlig for at selgers tilbud om å befare hytta og rette lekkasjen ikke ble fulgt opp.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til lekkasjen, at en økning i festeavgiften var tilstrekkelig varslet og ville skje mens kjøper eide hytta, og at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda la vekt på følgende:

• Festeavgiften. Salgsoppgaven sa at neste regulering var i 2023. Kjøper måtte derfor være forberedt på at avgiften ville gå opp, i tråd med festeavtalen og tomtefesteloven (§ 3-1). Nemnda så heller ikke at avgiften var regulert etter kjøpsavtalen, eller at det var vist at den ville bli høyere enn det som kunne forventes. Det var ikke gitt objektivt uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).
• Lekkasjen. Det var ikke sannsynliggjort at selger kjente til lekkasjen. Selger hadde ikke overnattet på hytta siden høsten før salget og fortalte at han ikke visste om den.
• Selgers tilbud og selskapets rolle. Nemnda tok bare stilling til selskapets ansvar overfor kjøper, ikke til om selger personlig hadde lovet å rette feilen (§ 4-10). Selskapet hadde bare informert selger om hans plikter etter loven, og nemnda så ingenting klanderverdig i det.
• Vesentlig mangel. Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Er tidspunktet for neste regulering av festeavgiften oppgitt i salgsoppgaven, må kjøper regne med at avgiften kan øke da, uten at det er en mangel. Kjøper bør lese festekontrakten og tomtefesteloven for å forstå hva økningen kan bli.

Saken viser også at en eldre hytte med enkel standard gir kjøper mindre å bygge på når det dukker opp lekkasje og råte. Dessuten er selskapets ansvar avgrenset til det loven gir kjøper krav på. Personlige løfter fra selger vurderes ikke av nemnda.

Kort oppsummert

• Kjøper av en fritidsbolig fra rundt 1955 krevde dekning for lekkasje, råteskader og fremtidig økt festeavgift.
• Nemnda mente at opplysningen om regulering i 2023 var nok, og at det ikke var vist at selger kjente til lekkasjen.
• Kjøper fikk ikke medhold, og nemnda var enstemmig.