Byggefeil i sluket på 12 år gammelt bad: delvis medhold (FinKN 2026-329)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet (eierseksjon) fra 2008, solgt «som den er» for 2,64 millioner kroner. Kontrakten ble signert i september 2020, og kjøperen overtok 1. oktober 2020. Salgsoppgaven kalte leiligheten flott og moderne. Ved salget fantes bare en verditakst, som ga en overflatisk visuell inspeksjon uten tilstandsvurdering av badet. Den nevnte svelleskade på servantskapet og et hakk i servantplaten, og fuktsøk viste ingen tegn til fukt.

I november 2023 oppstod det en vannlekkasje fra femte til fjerde etasje i bygget. Årsaken var et utett sluk. Slukforhøyeren var montert feil, fordi støtteringen manglet. Kjøperens leilighet lå i første etasje og ble ikke rammet. I 2024 kom det frem at alle badene i sameiet hadde samme feil. Sameiet bestemte seg for å bytte sluker og utbedre membranen i alle badene.

Kjøperens del av kostnaden var 170 000 kroner. Hun reklamerte (meldte fra om mangelen) 19. august 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 170 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Hun mente at kostnaden var et vesentlig avvik fra det hun kunne forvente. Saken behandles etter den gamle avhendingsloven (§ 3-9 andre punktum), som krever at avviket er vesentlig.

Selgers forsikringsselskap, HDI, mente at badet var så gammelt at det ikke var et vesentlig avvik. Selskapet la vekt på at det ikke var funnet følgeskader av betydning. Skulle det bli prisavslag, måtte det gjøres et større fradrag for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold, fordi badet var gammelt og hadde fungert med feilen. Nemnda delte seg.

Flertallet fant under tvil en vesentlig mangel. Det som talte imot, var badets alder og at kjøperen var kjent med at bare en overflatisk takst forelå. Men to ting veide tyngre: kostnadens størrelse og at sluket var montert i strid med god byggeskikk. Det var upåregnelig for kjøperen. Det var også vist at sluket hadde lekket og gitt fuktopptak i støpen under fliser.

Mindretallet mente at feilen ikke var stor nok. Boligen var solgt som den er, badet var om lag 12 år gammelt ved kjøpet og om lag 16 år da feilen ble funnet, og oppgradering var da ikke upåregnelig. Det var ingen følgeskader av betydning. Sameiets vedtak om å bytte alle sluker sa ikke nødvendigvis noe om hver enkelt seksjon.

Flertallet satte prisavslaget til 85 000 kroner, med forsinkelsesrente. Nemnda gjorde fradrag fordi kjøperen får et nyere bad enn det hun kjøpte.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad kan være en mangel selv etter mange år, hvis feilen er en byggefeil og ikke slitasje. Kostnadens størrelse og at feilen var upåregnelig veide tyngst.

Den viser også at saken var jevn. Nemnda var uenig, og flertallet var i tvil. Alder på bad, en enkel takst ved salget og fravær av følgeskader kan gå den andre veien. Prisavslaget ble halvparten av det som ble krevd.

Kort oppsummert

• Sluket var montert feil i alle badene i sameiet, og kjøperens del av utbedringen var 170 000 kroner.
• Flertallet fant en vesentlig mangel, mens mindretallet mente badets alder og mangel på følgeskader talte imot.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 85 000 kroner i prisavslag, av 170 000 kroner som ble krevd.