Ufagmessig bad og badstu fra 2015 i enebolig: delvis medhold (FinKN 2023-658)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms fra 1976, solgt «som den er» for 6,25 millioner kroner og overtatt 25.4.20. Salgsdokumentene opplyste at badet med badstue i underetasjen var fra 2015 og hadde normal standard. Unntaket var badstugulvet, der fugene mellom flisene hadde løsnet fra underlaget. Selgeren opplyste at arbeid på bad og våtrom bare var utført av fagfolk.

I desember 2020 la kjøperen merke til at stoppekranen i badstuen lekket, og at vann kom opp gjennom flisfugene. Kjøperens egen bygningsforsikring overtok saken, byttet kranen og åpnet gulvet. Skaderapporten viste at lekkasjen var på inntaksledningen i betonggulvet under flisene. Fordi det var vanskelig å få badet tørt, ble det funnet nødvendig å utbedre dreneringen først, og det skjedde sommeren 2021.

Arbeidet på badet ble gjenopptatt i januar 2022, men stanset 4.1.22. Da ble det klart at det opprinnelige arbeidet på bad og badstue ikke var fagmessig utført, og at gulvet ikke kunne føres tilbake til dagens krav til våtrom. Kjøperen reklamerte til forsikringsselskapet 28.2.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 137 603 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for utgifter til takstrapporter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet avslo, i hovedsak fordi kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente under sterk tvil at det var reklamert for sent. Nemnda kom til motsatt resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første fristen. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble, eller burde ha blitt, oppdaget. I rettspraksis regnes tre måneder som ytterkanten. Men fristen løper ikke uten videre fra første tegn på noe galt. Kjøperen hadde overlatt utbedringen til sitt eget forsikringsselskap, og skaderapporten ga ikke nevneverdige holdepunkter for at det kunne være en mangel selgeren svarte for. Først e-posten 4.1.22 ga en klar grunn til å undersøke saken. Reklamasjonen kom i underkant av to måneder senere, og var i tide.

For det andre størrelsen. Utbedringskostnadene var omkring 10 % av kjøpesummen, og dermed over den veiledende grensen for en vesentlig mangel.

For det tredje forventningen. Badet og badstuen var opplyst som nyetablert av fagfolk i 2015. Kjøperen kunne regne med at det var bygget etter kravene som gjaldt da. Takstfirmaet fant blant annet innkledde rør uten synlig drenering, ingen membran ved rørgjennomføring og avrettingsmasse som ikke tåler fukt. Nemnda mente det var et åpenbart misforhold.

Prisavslaget ble tatt til følge fullt ut, uten fradrag for at kjøperen får et bedre bad, og med forsinkelsesrente. Utgiftene til takstrapporter ble ikke tilkjent særskilt. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring, og nemnda la til grunn at nødvendige takstutgifter var dekket der. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade som meldes til egen bygningsforsikring, ikke automatisk setter i gang reklamasjonsfristen overfor selgeren. Fristen begynner å løpe når det er noe som tyder på at selgeren kan være ansvarlig.

Samtidig er det en risiko å vente. Sekretariatet mente at kjøperen burde ha fått vite mer tidligere. Melder du fra raskt, står du tryggere.

Bad som er opplyst utført av fagfolk, må følge forskriftene som gjaldt da. Avvik som koster omkring 10 % av kjøpesummen å rette, kan være en vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• Lekkasje i badstuen førte over ett år senere til at ufagmessig arbeid på badet fra 2015 ble avdekket.
• Nemnda mente reklamasjonen 28.2.22 var i tide og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslaget ble tatt til følge, men takstutgiftene ble ikke tilkjent særskilt.