Råte i takkonstruksjonen i enebolig fra 1974: delvis medhold (FinKN 2023-759)

Hva saken gjaldt

Eneboligen lå i Rogaland og ble oppført i 1974. Den ble solgt som den er for 2,19 millioner kroner, og kjøperen overtok i januar 2022. Salgsoppgaven sa at boligen hovedsakelig holdt standard fra byggeåret, og at oppgraderinger måtte påregnes.

Tilstandsrapporten ga taktekking, nedløp og beslag og takkonstruksjon lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Den sa at tidspunktet for å skifte taktekkingen nærmet seg. Om takkonstruksjonen stod det at den var gjenbygget, at den var lukket og bare delvis kunne sees, at utførelsen av isolasjon og lufting var ukjent, og at luftingen burde forbedres. Selgeren hadde i egenerklæringen opplyst om en tidligere lekkasje ved en lufteventil fra badet, som var utbedret.

Da kjøperens håndverkere skulle skifte taktekkingen, fant de store råteskader i undertaket og bærende deler. Arbeidet ble stoppet, taket ble tildekket midlertidig, og det måtte settes opp stillas med tak over taket. Håndverkerne knyttet skadene til mangelfull lufting.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 700 945 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet tilsvarte merkostnadene utover den opprinnelige takjobben. Kjøperen mente at skadene var en vesentlig mangel, og at takkonstruksjonen burde vært vurdert som TG 3 (kraftig avvik) i tilstandsrapporten.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var 47 år, at taktekkingen var på slutten av levetiden, og at rapporten hadde advart om mangelfull lufting og manglende kontrollmulighet. Skadene lå etter selskapets syn innenfor det kjøperen måtte regne med. Selskapet mente uansett at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat, men kalte saken et grensetilfelle. Etter avhl. § 3-9 andre punktum kan en bolig ha en vesentlig mangel selv om ingen har opplyst feil, hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å vente. Dette la nemnda vekt på:

• Skadene gikk betydelig utover det utbedringsbehovet salgsoppgaven og tilstandsrapporten varslet om.
• Det var ikke opplyst om en pågående lekkasje eller annen svikt som tydet på at takkonstruksjonen var oppråtnet i så stor grad.
• Kostnadene gjaldt selve takkonstruksjonen, som er ment å vare lenge, og ikke slitedeler som taktekking.

Ved utmålingen av prisavslaget gjorde nemnda fradrag for to ting. Det første var oppgraderingen kjøperen fikk i form av bedre isolasjon og et mer energieffektivt tak. Det andre var risikoopplysningene om taket, altså TG 2, at konstruksjonen var lukket og at lufting burde forbedres. Nemnda mente derimot at man bør være svært tilbakeholden med å trekke fra for forlenget levetid, siden takkonstruksjoner i teorien er ment å vare evig. Nemnda kom til et fradrag på om lag 25 prosent av utbedringskostnaden for takkonstruksjonen. Prisavslaget ble 525 000 kroner, jf. avhl. § 4-12. Sekretariatet hadde foreslått 350 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om et tak ikke gir selgeren fritak for alt som kan dukke opp. Skader som går langt utover det opplysningene varslet om, kan være en vesentlig mangel, også i en gammel bolig som er solgt som den er.

Den viser også at et krav kan vinnes uten at hele beløpet tilkjennes. Fradrag for oppgradering og for det kjøperen måtte regne med, kommer på toppen. Selskapet har bevisbyrden for at fradrag skal gjøres, og for hvor stort det skal være.

Kort oppsummert

• Omfattende råte i takkonstruksjonen ble funnet da taket i en enebolig fra 1974 skulle legges om.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, fordi skadene gikk langt utover det salgsoppgaven og rapporten varslet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 525 000 kroner i prisavslag av et krav på 700 945 kroner.