Oppussingsobjekt fra 1958, kloakkpålegg: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-173)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1958, solgt som den er for 2 370 000 kroner og overtatt 1. oktober 2019. Den ble uttrykkelig solgt som oppussingsobjekt. Salgsoppgaven sa at eiendommen var slitt og trengte betydelige oppgraderinger, at nyere arbeid bar preg av ufagmessig utførelse, og at et tilbygg burde rives. Tilstandsrapporten ga bygningsdelene for det meste TG 2 eller TG 3. Ledningsnettet for sanitær fikk TG 3, og det var opplyst om septiktank fra byggeåret. Badet i kjelleren fikk TG 2, og selgeren mente fagfolk hadde pusset det opp i 2017.

Kjøperen meldte fra om flere forhold etter overtakelsen. Kommunen hadde sendt selgeren varsel om pålegg om å koble seg til offentlig kloakk. Badet i kjelleren lekket. Det var råte under et takoppløft, og et vindu var vanskelig å lukke. Kjøperen fant også spor etter mus.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 139 975 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet gjaldt kloakkpåkobling (82 375 kroner), råte under takoppløftet (57 000 kroner) og justering av vinduet (600 kroner). I tillegg krevde han 9 236 kroner i erstatning for et flyttbart bad og forsinkelsesrente. Badet i kjelleren var allerede utbedret av håndverkeren som bygde det, etter et tilbud fra selskapet, men kjøperen mente at kostnaden likevel måtte telle med når man vurderer om mangelen var vesentlig. Han mente samlede utbedringskostnader utgjorde over 16 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at selgeren ikke kjente til forholdene, at opplysningene uansett ikke ville ha påvirket avtalen, og at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Selgeren sa at hun ikke hadde mottatt brevet fra kommunen, og at hun var innlagt på sykehus da det ble sendt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting var avgjørende.

For det første regnet nemnda kostnadene som høye nok, men de fikk liten vekt. Et oppussingsobjekt med omfattende risikoopplysninger og TG 2 og TG 3 nesten overalt gjør at kjøperen må regne med store utbedringer. For å få en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum må misforholdet være utvilsomt, og det var det ikke.

For det andre kunne nemnda ikke se bevis for at selgeren kjente til lekkasjen under takoppløftet. Selv om hun hadde gjort det, ville opplysningen ikke påvirket avtalen. Rapporten hadde alt nevnt manglende beslag og svake løsninger i overgangen mellom tak og vegg. Takstmannen kjente heller ikke til flere feil på badet enn det som stod i rapporten.

For det tredje delte nemnda seg om kloakkpålegget. Flertallet la vekt på at avløpsanlegget var over 60 år gammelt og hadde TG 3. Kjøperen måtte regne med utgifter på kort sikt, og en manglende opplysning om pålegget kunne ikke antas å ha påvirket avtalen. Flertallet fant vurderingen krevende.

Et medlem (mindretallet) mente motsatt. Selgeren måtte kjenne til brevet som eier, og pålegget ga en ekstrakostnad på over 80 000 kroner som kommer på toppen av vedlikehold. Selskapet hadde ikke bevist at opplysningen var uten betydning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøp av et oppussingsobjekt gir kjøperen mindre vern. Jo mer boligen er beskrevet som slitt og risikofylt, desto mer må kjøperen regne med. Selv høye utbedringskostnader er da ikke nok.

Den viser også at spørsmålet om en opplysning ville påvirket avtalen, avgjøres konkret. Her ble et pålegg på over 80 000 kroner ikke ansett som avgjørende for flertallet, mens et medlem mente det var det. Utfallet kan derfor ligge tett på grensen.

Kort oppsummert

• Et oppussingsobjekt fra 1958 med kommunalt pålegg om kloakk-tilkobling, råte, bad og vindu, og et krav på 139 975 kroner.
• Flertallet mente at alder, TG 2 og TG 3 og omfattende risikoopplysninger gjorde at kjøperen måtte regne med utgiftene.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem. Ett medlem var uenig om kloakkpålegget.