Utett sluk på bad i leilighet fra 2008: ikke medhold (FinKN 2026-99)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2008, solgt som den er for 3,57 millioner kroner i 2020. Den ble bare solgt med verditakst (en enklere vurdering enn en full tilstandsrapport), så det var få opplysninger om badets tilstand. Salgsoppgaven nevnte likevel at det var svelleskade på servantskapet og begynnende riss i flisfugene i dusjsonen, og at et dusjkabinett kunne være en god fuktløsning. Selgeren hadde selv satt opp dusjdører i 2016 og svarte nei på spørsmål om kjennskap til feil på våtrom.

I 2024 fortalte styret i sameiet at det var oppdaget lekkasjer og problemer med slukene på badene i flere leiligheter. Rapporter kjøperen la frem, pekte på at en del av forhøyningsringen til sluket manglet, og at pakningen mellom ring og sluk var feil på flere bad. Sameiet begynte en større renovering av badene. Selskapets egne undersøkelser viste at lekkasje var påvist bare i noen få sluker, og at slukene var 17 år gamle med noe gjenværende levetid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 368 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kjøperen mente at konstruksjonsfeilen ved sluket var et stort avvik fra det en kjøper kunne forvente. Det var ikke gitt noen risikoopplysninger om sluket, og kjøperen kunne ikke vente at badet var feilmontert.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Det pekte på at badet var 17 år gammelt, og at det ikke var vist følgeskader eller andre feil på kjøperens eget bad.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede gitt selskapet medhold, og nemnda tok saken opp etter dette.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort etter den eldre versjonen av avhendingsloven, før lovendringen i 2022. Da kunne en bolig som var solgt som den er, bare regnes som mangelfull hvis det var et vesentlig avvik mellom det som var avtalt og det som faktisk ble levert (§ 3-9 andre punktum). Det er en høy terskel.

Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var boligen bare solgt med verditakst. Det gir få opplysninger om badets tilstand, og kjøperen kan ikke stille samme krav til dokumentasjonen som ved en full tilstandsrapport.

For det andre var det gitt enkelte risikoopplysninger om badet, blant annet om svelleskade og riss i flisfugene.

For det tredje var badet gammelt, og det var ikke vist noen følgeskader på kjøperens eget bad. Samlet var det etter nemndas syn ikke et utvilsomt misforhold mellom det som var avtalt og det kjøperen fikk.

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatets avgjørelse. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye salgsgrunnlaget betyr. Når en bolig selges med verditakst og som den er, er det vanskelig å kreve prisavslag for en feil som ikke er beskrevet, med mindre avviket er stort og tydelig. En feil som gjelder et helt bygg eller mange leiligheter, betyr ikke at den enkelte leiligheten har en vesentlig mangel.

Saken viser også at alderen på våtrommet og fraværet av skade i akkurat din leilighet teller mot deg. Feilen i konstruksjonen kan være reell, men den avgjør ikke alene om det er en mangel du kan kreve avslag for.

Kort oppsummert

• Slukene på badene i sameiet viste seg å være feilmontert, men kjøperens eget bad var 17 år gammelt uten dokumenterte følgeskader.
• Leiligheten var solgt som den er med verditakst, og det var gitt enkelte risikoopplysninger om badet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 368 000 kroner.