Avløp uten kommunal godkjenning i hytte fra 1966: ikke medhold (FinKN 2023-371)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1966, modernisert i 2019, solgt for 2 200 000 kroner og overtatt 13. juli 2020. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste at hytta hadde privat avløp til en septiktank som var delt med én eller to naboer. Selgeren hadde eid hytta siden 1999. I 2017 hadde han sammen med naboene fått infiltrasjonsanlegget (der avløpsvannet renses i grunnen) gravd opp og lagt på nytt.

I februar 2021 meldte kjøperen fra om at hytta ikke hadde utslippstillatelse. Kommunen bekreftet det. Kjøperen fant ut at kommuneoverlegen allerede i 1990 sterkt hadde frarådet å tillate infiltrasjon fra slamavskilleren på grunn av forurensning i området. Kjøperen måtte få på plass et nytt anlegg med minirenseanlegg og tillatelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 109 565 kroner, som var kjøperens tredjedel av kostnadene. Han mente at salgsopplysningene om vann og avløp måtte forstås slik at avløpet var godkjent, og at selgeren og megleren burde ha visst at anlegget manglet tillatelse. Arbeidet i 2017 var dessuten søknadspliktig.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at selgeren ikke kjente til at godkjenningen manglet, at det ikke var gitt uriktige opplysninger, og at arbeidene bare var en oppgradering. Selskapet mente også at kjøperen hadde ventet for lenge.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Fire ting veide tyngst.

For det første ble det ikke gitt noen uriktig opplysning. Nemnda mente at kjøperen i utgangspunktet kan regne med at et avløp er godkjent når ingenting annet sies. Men regelen om uriktige opplysninger gjelder bare det som faktisk ble sagt, ikke det kjøperen antok. Salgsoppgaven sa ikke at avløpet var godkjent.

For det andre var det ikke bevist at selgeren visste om manglende tillatelse. Brevet fra kommuneoverlegen var skrevet omkring ni år før selgeren kjøpte hytta. Anlegget hadde stått der hele hans eiertid, og arbeidet i 2017 gikk bare ut på å legge om det samme anlegget. Det var ikke vist at han var grovt uaktsom (svært uforsiktig) ved ikke å vite at det måtte søkes.

For det tredje ble megleren ikke funnet ansvarlig. Kommunen hadde svart at eiendommen ikke har avløp, men nemnda forsto det som at hytta ikke var koblet til et offentlig avløp. Det som stod i salgsoppgaven om privat avløp og delt septiktank, var stort sett riktig.

For det fjerde var ikke misforholdet utvilsomt. Nemnda la særlig vekt på at hytta var over femti år gammel, og at salgsmaterialet ikke sa at avløpet var utbedret siden byggeåret. Det var derfor usikkert hvilken stand anlegget hadde. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du som kjøper kan vente å bli fortalt om tiltak som mangler tillatelse. Men for å få medhold må du kunne vise at selgeren eller megleren visste det, eller at noe som faktisk ble sagt var galt. At noe ikke ble sagt, er ikke nok. Saken viser også at en bolig som er over femti år gammel med uklar avløpsløsning gir kjøperen en risiko som han selv må bære, med mindre selgeren har opplyst noe annet.

Kort oppsummert

• En hytte fra 1966 hadde et avløpsanlegg uten kommunal godkjenning, og kjøperen krevde 109 565 kroner.
• Nemnda mente at det ikke var gitt uriktige opplysninger, og at det ikke var bevist at selgeren eller megleren visste om det.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.