Råteskader i eldre hytte fra 1940: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2022-500)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført omkring 1940 og senere tilbygd. Kjøperen kjøpte den for 670 000 kroner ved kontrakt 8.8.19, fra en eier som hadde kjøpt den i 1995 og solgt den videre. Tilstandsrapporten fra 2018 sa at hytta hadde en enkel standard og at kjelleren hadde forhøyede fuktverdier. Krypkjelleren var ikke fullt ut undersøkt, og det var ikke synlig fuktsikring mot grunnen. Flere bygningsdeler hadde kort gjenstående levetid. Grunn og fundamenter, yttervegger, takkonstruksjon og taktekking fikk TG 2 (middels kraftige symptomer), og det var stedvis råte i panelet.

Det ble opplyst at taket på den eldste delen var lagt om rundt 1996. Selger hadde svart nei på spørsmål om fukt, råte og utettheter.

I uke 25 i 2021 skiftet kjøperen panel og fant skjulte råteskader i vegger og i den bærende konstruksjonen i taket. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) til selgeren 9.8.21 og til tidligere eier 11.10.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 662 974 kroner, som var beregnede utbedringskostnader, som prisavslag og erstatning. Kravet ble rettet mot tidligere eiers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger).

En takstrapport fra kjøperen mente at tidligere eiere hadde lappet på råteskader som hadde vært der lenge. Kjøperen mente at eieren måtte kjenne til skadene, at opplysningen om fundamenteringen av tilbygget var uriktig (det lå direkte på bakken), og at forholdet var et vesentlig avvik.

Selskapet mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at det uansett ikke var grunnlag for ansvar. Tidligere eier benektet å ha kjent til råteskadene eller å ha utført arbeid som hadde forårsaket dem.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold, og nemnda tiltrådte i hovedsak. Nemnda tok ikke stilling til om kjøperen hadde reklamert for sent.

For det første var det ikke sannsynliggjort at tidligere eier visste om skadene. Eieren benektet det, forholdet lå mange år tilbake, og beskrivelsene i skaderapporten var ikke nok alene. At eieren ikke svarte på provokasjoner fra kjøperens side, kunne ikke tas til inntekt for at eieren hadde noe å skjule. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve bevisene like grundig som en domstol.

For det andre var hytta omkring 79 år gammel ved salget. Det var ikke gitt noen positive opplysninger om store oppgraderinger, utover taktekkingen. Rapporten hadde flere risikoopplysninger og flere TG 2. Takstmannen hadde også gjort et betydelig fradrag i verdien, noe som tilsa større kostnader senere.

For det tredje var ikke misforholdet åpenbart. Selv om kostnadene var høye, gikk ikke skadene ut over det kjøperen måtte forvente ut fra opplysningene om eiendommen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader ikke er nok. Ved en gammel hytte med flere TG 2 og forbehold om fukt og krypkjeller, må du regne med at skjulte skader kan komme.

Den viser også at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at en tidligere eier visste om skadene. En takstmanns antakelser om at noe er lappet over, er ikke alltid nok når eieren benekter og saken er skriftlig.

Kort oppsummert

• Skjulte råteskader i tak, vegger og tilbygg på en hytte fra omkring 1940, med krav på 662 974 kroner.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at tidligere eier visste om skadene, og at alder og risikoopplysninger gjorde dem påregnelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.