Løsnende fliser på ti år gammelt bad: delvis medhold (FinKN 2023-376)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig oppført i 2009, solgt for 3 000 000 kroner og overtatt 28. oktober 2019. Badet var fra 2009, altså ti år gammelt ved kjøpet. Tilstandsrapporten ga gulv og vegger på badet TG 2 (middels tydelige tegn til avvik). Grunnen var manglende fall på gulvet og manglende dokumentasjon. Selgeren hadde i egenerklæringen opplyst at det var manglende fall, og at han hadde brukt dusjkabinett hele tiden.

Mot slutten av 2020 begynte gulvflisene på badet å løsne, og fugene smuldret opp. Flere fagfolk mente at badet var dårlig bygget. Membranen (tetthetssjiktet under fliser) var feil utført, undergulvet hadde motfall, og flisene manglet feste. Flisene lå på limklosser med et hulrom under, og det var fuktutslag over hele gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 294 078 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud for å rive og bygge opp badet på nytt. Hun mente at selgerens takstmann ga mangelfulle opplysninger, og at avviket i alle tilfeller var så stort at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene om badet i salgsmaterialet. Det mente at takstmannen ikke kunne ha sett hvordan flisene var montert, og at badet kunne utbedres langt billigere. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapets egen takstmann anslo kostnaden til 35 500 kroner, ved bare å legge nye fliser.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til dette, men under tvil. Fire ting veide tyngst.

For det første hadde kjøperen reklamert i tide. Selskapets innvending om for sen reklamasjon førte ikke frem.

For det andre var utbedringskostnaden stor. Nemnda la 294 078 kroner til grunn, omkring 9,8 prosent av kjøpesummen. Det er en høy nok andel til at kravet til størrelse på avviket var oppfylt.

For det tredje ble selskapets billigere løsning ikke godtatt. Selskapets takstmann hadde bare gått gjennom papirene. To takstmenn som hadde sett badet, mente at det måtte rives. Nemnda mente derfor at det ikke var vist at bare nye fliser ville gjøre jobben.

For det fjerde var feilene mer alvorlige enn det kjøperen kunne vente. Tilstandsrapporten varslet manglende fall, og alderen tilsa at badet på sikt måtte utbedres. Men det var ikke påregnelig at badet var bygget ufagmessig, slik at det måtte rives ett år etter overtakelsen. Nemnda mente at det var et utvilsomt misforhold mellom badets stand og det kjøperen kunne regne med, og at det var en vesentlig mangel.

Prisavslaget ble likevel satt til 125 000 kroner, ikke 294 078. Nemnda trakk fra for det som var opplyst om fallet, for TG 2 og for at badet får lengre levetid etter rehabiliteringen. Rente kom i tillegg. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad som bare er ti år gammelt kan være en mangel selv med TG 2, hvis feilen er noe helt annet enn det rapporten varslet om. Den viser også at en vurdering basert på en befaring veier tyngre enn en vurdering gjort ved skrivebordet. Og selv med medhold blir prisavslaget ofte satt lavere enn kravet, fordi nemnda trekker fra for opplysningene ved salget og for at du får et nyere bad.

Kort oppsummert

• Flisene på et ti år gammelt bad løsnet etter kort tid, og badet viste seg å være ufagmessig bygget.
• Nemnda mente under tvil at det var en vesentlig mangel, og la stor vekt på kostnadenes størrelse.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 125 000 kroner av et krav på 294 078 kroner.