Råte etter utett tak på fritidsbolig fra 1946: ikke medhold (FinKN 2022-533)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1946 og tilbygd i 1994. Den ble solgt som den er for 1 450 000 kroner ved kontrakt 15.10.20, og kjøperen overtok 4.11.20.

Tilstandsrapporten listet en rekke avvik: groing på taktekkingen, svanke i takkonstruksjonen, misfarge i himlinger og fuktutslag i vinduskarmer. Yttervegger, vinduer, takkonstruksjon og taktekking fikk alle TG 2 (middels kraftige symptomer). Rapporten sa også at taktekkingen burde ettersees. I egenerklæringen opplyste selger at det var lagt ny takpapp rundt 1994, og at en lekkasje i tak og vegg da var utbedret av snekker.

I juni eller juli 2021 kom det vanndråper inn ved himlingen på et soverom under skyllregn. Ved nærmere undersøkelser fant man større fukt- og råteskader. Ifølge takstmannen var råten så utbredt at en stor del av taket måtte rives og settes opp igjen. Skaden hadde to årsaker: en lekkasje ved pipen med ufagmessig tekking og manglende beslag, og en eldre råteskade som trolig stammet fra tiden før 1994.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 135 251 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Det er utbedringskostnadene etter fradrag for 61 125 kroner som kjøperen fikk fra sin egen forsikring. I tillegg krevde kjøperen 17 421 kroner i erstatning for takstmann og midlertidig tetting av taket.

Kjøperen mente at selger og selgerens takstmann måtte ha kjent til skadene, siden hele takkonstruksjonen var preget av omfattende skade. Boligen var dessuten i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste at det var gitt mangelfulle opplysninger. Ut fra alderen og risikoopplysningene kunne det heller ikke se noe vesentlig avvik.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet rett, og nemnda tiltrådte begrunnelsen.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger hadde gitt uriktige opplysninger eller kjente til råteskadene. Det gjaldt også takstmannen. Kjøperen kunne ikke vise at noen visste mer enn det som stod i salgsdokumentene.

For det andre var kostnadene høye nok til at den økonomiske delen av vesentlighetsvurderingen var oppfylt. Men nemnda så på hvor påregnelig skaden var. Hovedkonstruksjonen var 75 år ved overtakelsen, og alder er i seg selv en risiko for skjulte skader. Flere bygningsdeler hadde TG 2, og takstmannen hadde trukket 25 % fra den tekniske verdien, noe som tilsa at større kostnader var ventet. Praksis fra nemnda er at det skal mye til før en eldre fritidsbolig med gamle konstruksjoner har et vesentlig avvik.

For det tredje mente nemnda at selv om råteskadene var omfattende og dyre å utbedre, var ikke forholdet dokumentert å gå ut over det som kunne påregnes. Misforholdet måtte være «utvilsomt», og det var det ikke. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder veier tungt. Jo eldre hytta er, jo mer må kjøperen regne med skjulte skader, også store. Når rapporten peker på taket og legger inn forbehold om at taktekkingen bør ettersees, blir det vanskeligere å hevde at skaden kom overraskende.

Den viser også at kjøperen må kunne vise at selger eller takstmann visste mer enn det som ble opplyst. En lekkasje som er omtalt og reparert, er ikke det samme som en skjult feil selger holdt tilbake.

Kort oppsummert

• Råte etter en taklekkasje i en fritidsbolig fra 1946, med krav på 135 251 kroner.
• Nemnda la vekt på boligens alder, tilstandsgradene og risikoopplysningene i salgsdokumentene.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.