Fritidsbolig fra 1929 uten strandlinje: delvis medhold (FinKN 2025-540)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre fritidsbolig, trolig fra 1929, solgt «som den er» for 2,95 millioner kroner. Den lå på en stor tomt delt i flere teiger, med et naust ved vannet. I salgsprospektet ble strandlinje nevnt flere ganger blant boligens kvaliteter.

Tilstandsrapporten ga mange bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rom under terreng fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med høye fuktverdier og påvist råte i gulvåsene. Selger hadde dessuten opplyst om flere forhold i egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han vet om boligen), blant annet skjeve gulv, en sprekk i muren ved inngangen og arbeid på el-anlegget uten kontroll.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på en lang rekke forhold. De viktigste var at eiendommen ikke hadde strandlinje, at dobbeltgarasjen var oppført uten tillatelse, at naustet var skadet og at el-anlegget hadde avvik. Senere kom også en sprekk i en støttemur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 823 675 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet omfattet utbedringskostnader, kostnader til fagkyndige vurderinger og sakskostnader. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger og gitt uriktige opplysninger om strandlinjen. Han mente også at utbedringskostnader og verditap tilsammen utgjorde omtrent 20 % av kjøpesummen, og at forholdene var så store at de var en vesentlig mangel.

Boligselgerforsikringen ble ført av et forsikringsselskap som avviste kravet. Selskapet mente at det var gitt mange risikoopplysninger ved salget, at innvendige avvik var påregnelige i en så gammel bolig, og at kjøperen hadde reklamert for sent på garasjen. Om strandlinjen viste selskapet til en meglervurdering som ikke så noen stor verdipåvirkning. Selskapet godtok at opplysningene om strandlinjen var feil.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede gitt delvis medhold. Nemnda sluttet seg til vurderingen, og tre ting var avgjørende.

For det første selgers opplysninger. Nemnda fant ikke at selger hadde holdt tilbake noe hun måtte kjenne til. Mange av forholdene var det opplyst om, og selger hadde ikke kunnskap om resten. Garasjen var oppført av en annen person, og selger kjente ikke til at søknad manglet. Nemnda pekte riktignok på at megleren kanskje ikke hadde innhentet nok opplysninger om garasjen, men sa at dette uansett neppe hadde påvirket kjøpet.

For det andre strandlinjen. Partene var enige om at den manglet, og at dette var en mangel etter § 3-8 (uriktige opplysninger i salgsoppgaven). Nemnda mente likevel at verdien var langt lavere enn kjøperens megler hadde anslått, som var 400 000 kroner. En vei delte eiendommen, kjøperen eide teiger ned til vannet, og naustet lå i vannkanten. Kjøperen hadde heller ikke dokumentert at naustet var påvirket. Prisavslaget ble derfor 100 000 kroner.

For det tredje vesentlighetsterskelen i § 3-9 andre punktum, som gjelder om boligen er dårligere enn kjøperen kunne vente. Kostnadene lå over den veiledende grensen Høyesterett har satt, men deler av dem var påregnelige. En bolig som delvis er over 90 år, kan ikke forventes å oppfylle alle dagens krav, og alle bygningsdeler har begrenset levetid. Nemnda så heller ikke noe vesentlig avvik kvalitativt.

Kostnader til fagkyndige og sakskostnader ble ikke dekket. Nemnda viste til fast praksis: når kjøperen har dekning for slike utgifter i sin egen forsikring, er det ikke dokumentert et økonomisk tap som kan kreves fra selger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et høyt samlet krav ikke er nok. Hver påstått mangel vurderes for seg, og hva som var opplyst, hva som var synlig og hva som er normalt for boligens alder, teller mye. Jo eldre boligen er, desto mer må kjøperen regne med.

Den viser også at verditap må dokumenteres. Et anslag fra én megler som er langt over hva forholdene tilsier, ble ikke lagt til grunn. Motparten kan legge frem en annen vurdering, og nemnda avgjør etter en samlet vurdering.

Kort oppsummert

• Kravet var på 823 675 kroner for strandlinje, garasje, naust, el-anlegg og flere andre forhold i en fritidsbolig fra 1929.
• Bare den manglende strandlinjen ble regnet som en mangel. Resten var opplyst, påregnelig for boligens alder eller ikke dokumentert.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 100 000 kroner.