Råte og dårlig lufting i kledning, bolig fra 1956: ikke medhold (FinKN 2023-277)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1956, solgt som den er for 2 770 000 kroner. Den ble solgt med en enkel verdi- og lånetakst. Der het det at boligen hadde normal standard for alder og konstruksjon, og at oppgraderinger og oppussing måtte forventes. Kledningen var opplyst å være fra byggeåret, og vinduene var fra starten av 1980-tallet. Takstmannen trakk 2 millioner kroner fra den tekniske verdien på grunn av alder, vedlikeholdsmangler og tilstandssvekkelser. Selger hadde bodd i huset siden 1956 og opplyste om utettheter ved kraftig nedbør.

Kort tid etter overtakelsen, i januar 2018, meldte kjøperen fra om vannlekkasje og fuktskade i underetasjen. Årsaken var utetthet i vegg, dør og terrasse. I mars 2022 fant kjøperen tegn til råte i ytterkledningen mot sørøst. Kjøperens takstmann fant at kledningen manglet lufting på alle fire vegger, og at kledningen måtte skiftes. Han anslo kostnaden til 230 000 kroner. En annen takstmann anslo skadene på sørveggen til 301 812 kroner, og bygningsforsikringen dekket 96 580 kroner av sørøstveggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 180 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var over 60 år gammel, at kledningen var opprinnelig, og at kjøperen hadde tapt kravet ved å vente for lenge med å reklamere. Selskapets takstmann mente at kledning direkte på papp var vanlig byggeskikk i 1956. Han mente også at råten trolig skyldtes dårlig tetting rundt et vindu eller lekkasje under balkongdøren.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat, og nemnda tiltrådte vurderingen. Nemnda tok ikke stilling til om kravet var reklamert for sent.

Nemnda så på om boligen hadde en vesentlig mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Da ser man både på kostnaden og på hva kjøperen kunne forvente. Kostnadene lå over den veiledende grensen fra Høyesterett, men det avgjorde ikke saken. Tre ting veide tyngst.

For det første alder og opplysninger. Boligen var over 60 år, solgt med et tydelig oppussingsbehov, og salgsdokumentene sa at kledning og vinduer var gamle. Kjøperen måtte regne med utgifter til kledning, vinduer og balkongdør, og at råte kunne dukke opp når slike deler ble åpnet.

For det andre lufting. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at manglende lufting avvek fra vanlig byggeskikk i 1956. Det var heller ikke dokumentert skader på grunn av manglende lufting. Råten var bare funnet på sørveggen, og både kjøperens og selskapets takstmann knyttet den til tetting rundt et vindu fra 1980-tallet.

For det tredje bevisene. De faktiske kostnadene ved utbedringen av sørveggen var ikke lagt frem, selv om veggen var utbedret. Kjøperen hadde heller ikke svart på dette da hun anmodet nemnda om å behandle saken.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøpere av gamle, rimelig prisede hus med oppussingsbehov må regne med råte og skader på eldre bygningsdeler. Paragrafen om vesentlig mangel gjelder markante avvik fra det en kjøper kunne forvente. Overskrider kostnadene den veiledende grensen, er ikke det nok alene.

Saken viser også at kjøperen må dokumentere skadene og de faktiske kostnadene. Anslag fra takstmenn med ulike konklusjoner gir ikke alltid et sikkert grunnlag, og skader som ennå ikke er påvist på de øvrige veggene, teller lite.

Kort oppsummert

• Råte og manglende lufting i kledningen på en enebolig fra 1956. Kjøperen krevde 180 000 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold. Boligen var gammel, solgt med oppussingsbehov, og lufting var ikke i strid med byggeskikken den gang.
• Kostnadene var ikke dokumentert, og skadene lå innenfor risikoen kjøperen hadde akseptert.