Taklekkasje og skjev garasje i enebolig fra 1988: ikke medhold (FinKN 2022-1065)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet oppført i 1988, solgt som den er for 7 310 000 kroner. Overtakelsen var 10.4.21. Både tak og garasje stammet fra byggeåret, og begge fikk tilstandsgrad 2 (TG 2, middels kraftige symptomer på svikt eller høy alder). Takstmannen hadde ikke sett yttertaket, fordi det lå snø på det da han var der, og han hadde sett misfarging på undertaket i garasjen. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 1999, og hadde ikke gitt opplysninger om lekkasje eller feil i egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen).

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 4.10.21. Det var fukt i himlingen på to soverom ved nedbør, og en fagkyndig fant at mønebånd og membran på hagesiden var gått i oppløsning og at mønestokken var løs. Garasjeportene var vanskelige å åpne og lukke, og veggen med to kjøreporter hadde et loddavvik på opptil 25 millimeter på omtrent 210 centimeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 318 312 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for tap. Kjøperen mente at selgeren og takstmannen måtte ha kjent til feilene, at opplysningsplikten var brutt, og at det samlede avviket var vesentlig (mangel etter § 3-7, uriktig opplysning etter § 3-8 og vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum). Lekkasjen kom ved første kraftige regnfall, og kjøperen mente selgeren derfor ikke kunne ha vært uvitende.

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Det mente at forholdene var ukjente for selgeren og at det var tale om eldre bygningsdeler. Selgeren hadde ikke gjort noe med tak eller garasje og hadde aldri opplevd problemer.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til feilene. Selgeren bestred det, og nemnda fant ingen holdepunkter for at forklaringen var uriktig. Kjøperen brukte forholdsvis lang tid før garasjen ble funksjonstestet, og det var ikke lagt frem dokumentasjon som viste problemene med portene. Nemnda behandler saker skriftlig og hadde vanskelig for å legge til grunn at selgeren måtte kjenne til forholdet. Takstmannens oppdrag omfattet ikke å teste garasjen, og det var ikke vist at noe ga ham grunn til å undersøke nærmere.

For det andre var ikke avviket vesentlig. Takstmannens anslag for utbedring var under 2 prosent av kjøpesummen, og sekretariatet viste til at tidligere praksis har ansett omtrent 3 til 6 prosent som tilstrekkelig. Kjøperens tilbud på 270 000 kroner for nytt tak var ikke begrunnet nærmere. Den rimeligste forsvarlige metoden legges til grunn, og kjøperen hadde ikke vist at en lokal utbedring var uaktuell.

For det tredje ble alder og tilstandsgrad tillagt vekt. Slitasje og behov for vedlikehold var påregnelig på kort sikt for tak og garasje fra 1988 med TG 2. Nemnda viste til at misforholdet må være utvilsomt for at en mangel skal foreligge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil på gamle bygningsdeler med TG 2 vanskelig fører frem når kostnaden er liten i forhold til kjøpesummen. Selgerens kunnskap må sannsynliggjøres. At feilen oppdages kort tid etter overtakelsen, er ikke nok når det ikke finnes dokumentasjon på at den var kjent. Kostnadsanslag som er langt fra hverandre uten forklaring, svekker også kravet.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og skjev garasje i en bolig fra 1988, der tak og garasje hadde TG 2.
• Nemnda mente det ikke var bevist at selgeren kjente til feilene, og at avviket ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet på 318 312 kroner.