Råteskader i gulv i gammel kårbolig: ikke medhold (FinKN 2024-796)

Hva saken gjaldt

Boligen var en kårbolig på en landbrukseiendom, oppført omkring 1900. Eiendommen ble solgt som den er for 2,4 millioner kroner ved kjøpekontrakt i august 2018, og kjøperen overtok i oktober 2018. Selger hadde eid eiendommen siden 1974. Den var bebodd frem til 2010, og siden brukt som fritidsbolig.

Verditaksten (en vurdering av eiendommens verdi og bygninger) fortalte at drenering var fra byggeåret, og at det ikke var kjent noen tiltak på dreneringen etter 1960-tallet. Den nevnte krypkjeller med betongmur fra 1960 og at etasjeskillet hadde skadedyrsangrep på grunn av fuktig kryprom. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at han kjente til fukt i kjeller på grunn av gammel drenering, og at det var trebilleangrep i kjøkkengulvet.

Omtrent 4,5 år etter overtakelsen, i 2023, la kjøperen merke til at stuegulvet sviktet. Da han skulle støtte opp bjelkene fra krypkjelleren, viste det seg at gulvkonstruksjonen var alvorlig ødelagt av råte. Noen bjelker hadde brukket. En takstmann mente at vann hadde rent inn i krypkjelleren og gitt soppvekst over mange år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde bygningsforsikring, og forsikringen dekket bare en liten del av skaden. Han krevde derfor 107 280 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) fra selgerens boligselgerforsikring. Utbedringen ble anslått til 121 250 kroner. Kjøperen mente at skaden var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), at hverken selger eller takstmannen hadde kjent til den, og at den skyldtes en konstruksjonsfeil.

Selskapet avviste kravet. Det viste til boligens alder og til risikoopplysningene ved salget om fukt og skadedyr i etasjeskillet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Nemnda mente at kostnaden på omkring 5 prosent av kjøpesummen var stor nok til at den økonomiske delen av vurderingen var oppfylt. Spørsmålet var da om skaden var påregnelig.

Det var den, av tre grunner. For det første alderen: boligen var omkring 1900 gammel, og krypkjelleren var over 60 år gammel ved salget. For det andre risikoopplysningene (opplysninger om at noe kan gå galt): det var opplyst om fukt i kjeller, gammel drenering og skadedyr i etasjeskillet på grunn av fuktig kryprom. For det tredje eiendommens bruk, siden det ikke var gitt opplysninger om oppgraderinger.

Nemnda konkluderte med at det ikke var et utvilsomt misforhold mellom boligens faktiske stand og det kjøperen hadde grunn til å regne med. Selv om skadeårsaken kunne være en konstruksjonsfeil, var ikke det avgjørende når risikoen var gjort kjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en meget gammel bolig med opplysninger om fukt og råte i kjeller eller etasjeskiller gir kjøperen en høy terskel for å nå frem. Skaden må være noe annet enn det risikoopplysningene tilsa.

Det hjalp ikke kjøperen at ingen kjente til den skjulte skaden, eller at skadeårsaken var en feil fra byggingen. Det som er sagt ved salget, og boligens alder, veier tyngst.

Kort oppsummert

• Råteskader i stuegulvet over en krypkjeller i en kårbolig fra rundt 1900, oppdaget mange år etter overtakelsen.
• Nemnda mente skaden var påregnelig på grunn av alderen og opplysningene om fukt og skadedyr.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 107 280 kroner, og selskapet fikk medhold.