Setningsskader i 48 år gammel fritidsbolig: kjøper fikk medhold (FinKN 2022-123)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen var bygget i 1971 og ble solgt for 1 420 000 kroner. Kjøperen overtok 25.10.19. Ved salget stod det i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at gulvet i stuen ikke var helt plant. Tilstandsrapporten nevnte enkelte skjevheter i etasjeskillet, men vurderte det som normalt for alderen. Tilstandsgraden var ikke vurdert, og det var ikke gjort grunnundersøkelser.

Utover våren 2020 mistenkte kjøperen at stuegulvet ble stadig skjevere. En rapport viste at fundamentene stod direkte på skogsterreng, uten frostfri dybde og uten teleisolering. Terrenget helte inn mot hytteveggen og ga ekstra fukt under fundamentene. Selskapets egen takstmann fant også mellomrom mellom bjelkelaget og fundamentene, og fundamenter som stod ufagmessig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 412 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Beløpet bygde på et pristilbud om utbedring av fundamentene. Kjøperen mente at ingenting skulle trekkes fra for at boligen ble bedre enn før.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at verken selger eller takstmannen kjente til forholdet ut over det som var opplyst, og at det ikke var en vesentlig mangel gitt alderen og opplysningene. Ble det likevel ansvar, mente selskapet at det måtte trekkes mer fra beløpet. Selskapet hadde et eget, lavere kostnadsanslag på 109 688 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedtrekk til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Den la vekt på tre ting.

For det første kostnaden. Uansett om man la kjøperens eller selskapets tall til grunn, var kostnaden høy nok til at mangelen ble regnet som stor.

For det andre arten av feilen. Det var flere mangler ved fundamenter, søyler og bjelkelag, og slike deler skal ha svært lang levetid. Fagfolk på begge sider pekte i samme retning.

For det tredje at opplysningene i salget ikke dekket dette. Kjøperen hadde godtatt en viss risiko for skjevt gulv i en 48 år gammel hytte, men forventningsavviket var likevel stort.

Nemnda ga også kjøperen rett i at det ikke skulle trekkes noe for standardheving eller lengre levetid. Fundamenter forventes å vare svært lenge, og kjøperen fikk dermed ikke boligen bedre enn den burde vært. Kostnadene til å rette opp selve skjevhetene var ikke med i tilbudet. Prisavslaget ble derfor 412 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig ikke uten videre gir selger fritak. Feil ved bærende deler, som fundamenter, kan bli sett på annerledes enn slitasje på deler med kortere levetid. Nemnda ser på hvor stort avviket er i forhold til det man kunne vente.

Saken viser også at en risikoopplysning om skjevheter ikke dekker alle årsaker til dem. Her var årsaken en byggemåte som ikke var i tråd med anbefalt praksis den gangen hytta ble bygget.

Kort oppsummert

• Fundamentene i hytta fra 1971 var feil bygd, og gulvet i stuen seg.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, og at det ikke skulle trekkes noe for standardheving.
• Kjøperen fikk medhold og 412 000 kroner i prisavslag, med forsinkelsesrenter.