Skader ved inngangsparti i bolig fra 1959: ikke medhold (FinKN 2022-477)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1959. Den ble solgt «som den er» for 1,7 millioner kroner og overtatt 1.12.20. Tilstandsrapporten var omtrent åtte måneder gammel da avtalen ble inngått. Den beskrev en bolig som bar preg av manglende vedlikehold og som burde regnes som et rehabiliteringsprosjekt. Flere bygningsdeler hadde TG 2 eller TG 3 (TG 3 er den dårligste tilstandsgraden, med store avvik). Det gjaldt blant annet grunnmur, drenering, yttervegger, vinduer, takrenner og bad. Rapporten anbefalte også nærmere undersøkelser av veggene på generelt grunnlag.

I egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) opplyste selger om en tidligere skade ved inngangspartiet. Selger hadde ordnet den selv ved å sette inngangspartiet sterkere inntil og legge ekstra forsterkninger rundt de svake punktene, etter store snømengder fra taket.

Etter overtakelsen fant kjøperen råteskader i bjelkelag, isolasjon og vegger. En takstmann fant senere setningsskader der inngangspartiet møter veggen, og fukt og råte som følge av lekkasje. Han mente overgangene ikke var sikret godt nok da skaden ble reparert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 368 750 kroner, som var utbedringskostnaden. Kjøperen mente at opplysningen om at skaden var ordnet, var objektivt uriktig, og at boligen hadde en vesentlig mangel. Kjøperen pekte også på at tilstandsrapporten var gammel.

Selskapet, Protector Forsikring, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at forholdene var tilstrekkelig opplyst, og at det uansett ikke var et vesentlig avvik. Selskapet la til at selger bare hadde støttet opp inngangspartiet og ikke gjort arbeid mot hovedhuset.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), og la vekt på tre ting.

For det første at opplysningen ikke var uriktig (§ 3-8). Selger hadde beskrevet hva som var gjort. Det er en redegjørelse for tiltak, ikke en garanti for at tiltakene holdt, og det gjør ikke opplysningen uriktig at de viste seg å være for svake.

For det andre hva kjøperen måtte forvente (§ 3-9 andre punktum). Den vesentlige mangelen krever et utvilsomt avvik fra det kjøperen kunne vente. Med så mange risikoopplysninger og en bolig som ble kalt et renoveringsobjekt, måtte kjøperen regne med et betydelig utbedringsbehov på kort sikt og med skjulte skader.

For det tredje egeninnsatsen. Selger hadde fortalt om skaden og at han selv hadde utført reparasjonen. Kjøperen kunne da undersøkt saken nærmere, men gjorde ikke det. Arbeid utført uten faglært hjelp gir større risiko for feil, og den risikoen tok kjøperen over.

Nemnda mente at en gammel tilstandsrapport ikke endret dette. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er solgt som renoveringsobjekt, gir kjøperen lite å støtte seg på hvis det dukker opp skjulte skader. Jo flere risikoopplysninger salgsdokumentene har, desto mindre kan du regne med å få dekket.

Saken viser også at når selger åpent forteller om en tidligere skade og at han selv reparerte den, ligger det en oppfordring til kjøperen om å undersøke saken nærmere før kjøpet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 368 750 kroner etter setningsskader og lekkasje ved inngangspartiet i en bolig fra 1959.
• Nemnda mente at salgsdokumentene ga mange risikoopplysninger, og at selger hadde fortalt om skaden og egeninnsatsen.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk rett.