Lekkasje til utebod og inngang i bolig fra 2013: ikke medhold (FinKN 2023-719)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2013 med utleieenhet i sokkelen, solgt uten forbehold om tilstanden for 6 500 000 kroner og overtatt 22. august 2021. Tilstandsrapporten beskrev boligen som i god stand med normal til høy standard. Rapporten pekte likevel på enkelte avvik: noe arbeid gjensto på overgangen mellom bod og balkongtak, og en misfarging på veggpanelet ved inngangen måtte undersøkes nærmere (TG 2, avvik som kan kreve tiltak). Selgeren hadde bodd i boligen siden 2019 og svarte nei på spørsmålet om utettheter i terrasse, tak og fasade i egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen).

I oktober 2021 rant vann inn i uteboden og ned langs veggen ved ytterdøren, og det kom vann inn i yttergangen. En tømrermester befarte boligen høsten 2022. Han fant at takduken over boden ikke var ført bak kledningen, at fallet var lite, og at det manglet beslag. Han mente årsaken var en håndverkerfeil ved byggingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 266 460 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet besto av 258 010 kroner til utbedring og 8 450 kroner til sakkyndig. Kjøperen mente at selgeren kjente til eller måtte kjenne til lekkasjen, og at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde mistet retten ved passivitet, siden det gikk omtrent ett år fra reklamasjonen til befaringen, og at det uansett ikke var en mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at det ikke var en mangel, og pekte på to forhold.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til eller måtte kjenne til vanninnsiget (§ 3-7). Selgeren benektet å ha opplevd fukt eller lekkasje. Nemnda behandler saker skriftlig og kan derfor vanskelig vurdere hvem som er troverdig, og her var det ingen konkrete holdepunkter for at forklaringen var uriktig. Selv om en rask oppdagelse kan tyde på at selgeren også kunne merke problemet, var det uklart hvor synlig det var i hans tid. Bildene i skaderapporten var tatt et års tid etter reklamasjonen. Kravet om at selgeren «måtte» kjenne til forholdet, krever mer enn vanlig uaktsomhet. Kjøperen hadde heller ikke gjort gjeldende at takstmannens ansvar skulle regnes som selgerens.

For det andre var det ikke en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Utbedringskostnadene var omkring 4,1 % av kjøpesummen, i det nedre sjiktet av det som vanligvis kreves. Boligen var åtte år gammel og dermed ikke tilnærmet ny, slik at terskelen ikke ble satt vesentlig lavere. Tilstandsrapporten viste at boligen var i god stand, men også at årsaken til misfargingen ved inngangen var uavklart. Nemnda mente at det ikke var et så tydelig misforhold at kjøperen kunne kreve avslag. Bare de mer åpenbare misforholdene skal loven beskytte mot. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade som oppdages raskt, ikke i seg selv beviser at selgeren kjente den. Kjøperen må kunne sannsynliggjøre kunnskapen, og skriftlig behandling gjør at selgerens forklaring ofte blir stående.

Den viser også at feil ved en relativt ny bolig ikke automatisk er en vesentlig mangel, selv når de er dyre å rette. Ved lave prosentandeler av kjøpesummen teller helhetsbildet fra salget mer.

Kort oppsummert

• Lekkasje til utebod og yttergang ble oppdaget to måneder etter overtakelsen av en bolig fra 2013.
• Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til lekkasjen, og utbedringen utgjorde omkring 4,1 % av kjøpesummen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.