Kledning, ildsted og vaskerom i bolig fra 1925: ikke medhold (FinKN 2025-498)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1925, solgt «som den er» for 2 405 000 kroner. Eiendommen hadde to eneboliger, garasjer og flere uthus. Salgsoppgaven og verditaksten sa at byggene holdt normalt god standard, men at oppgraderinger måtte forventes. De sa også at begge husene var av eldre dato, og at det måtte forventes vedlikehold, reparasjoner og oppussing.

Om utvendig kledning sto det at den hadde en del krympesprekker og flasset maling. Om vaskerommet sto det at rørene var frakoblet, trolig hadde vært frosset, og at reparasjon var nødvendig. Vedovn og skorstein var omtalt uten tilstandsvurdering. Det var laget en verditakst og ikke en tilstandsrapport.

Etter overtakelsen fant kjøperen feil ved lufting av bordkledningen, ildstedet, vaskerommet og karnappen. En takstmann la til grunn et stort utbedringsbehov.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 984 874 kroner i prisavslag og erstatning, med forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at kostnadene var store og at avviket fra det han ventet var stort. Han mente også at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger.

Forsikringsselskapet svarte at alder og opplysningene ved salget gjorde at det ikke var en vesentlig mangel, og at det ikke var holdepunkter for at selger kjente til feilene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på følgende.

Det var ikke konkrete holdepunkter for at selger eller takstmannen hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger, og derfor ingen mangel etter avhl. §§ 3-7 og 3-8.

For å være en vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum må avviket fra det kjøperen kunne vente være utvilsomt. Praksis krever normalt at kostnadene utgjør minst 5 til 6 prosent av kjøpesummen. Nemnda vurderte likevel ikke kostnadene nærmere, fordi det kvalitative kravet ikke var oppfylt.

Det avgjørende var hvor påregnelig skadene var. Boligen og bygningsdelene var så gamle at utskifting og renovering ville bli nødvendig. Kledningen, som var den største posten, var opplyst å ha sprekker og avflassing. Da var det ikke upåregnelig at den måtte skiftes, og det hadde liten betydning om luftingen var ute av tråd med datidens regler. For ildstedet var alderen ukjent. Vaskerommet var opplyst å ha gjenstående arbeider. Taktekkingen var ikke opplyst å være utført av faglærte.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ved kjøp av en gammel bolig med en verditakst i stedet for en tilstandsrapport, må du regne med at mye kan komme opp. Når salgsdokumentene sier at vedlikehold og oppussing må forventes, er det vanskelig å vinne frem med at kostnadene er upåregnelige.

Loven er ment for de utvilsomme avvikene, ikke for at boligen var i dårligere stand enn man ønsket. Store kostnader alene er ikke nok.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 984 874 kroner for kledning, ildsted, vaskerom og karnapp i en bolig fra 1925.
• Nemnda mente at alder og mange risikoopplysninger gjorde at avviket ikke var åpenbart større enn forventet.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.