Løse fliser og el-feil i leilighet fra 2002: ikke medhold (FinKN 2022-536)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet oppført i 2002. Den ble solgt som den er (uten at selger tar ansvar for alminnelig slitasje) for 5 200 000 kroner, og kjøperen overtok 16.11.20. Salgsoppgaven beskrev en selveierleilighet med god standard.

Tilstandsrapporten opplyste at badet var fra byggeåret. Badet fikk TG 2 (en middels tilstandsgrad), og takstmannen skrev at graden bare var satt ut fra alderen, fordi mer enn halvparten av levetiden var brukt opp. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til feil ved bad og el-anlegg.

I februar 2021 oppdaget kjøperen bulende og løse fliser på badet og reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet. Senere kom det frem feil ved el-anlegget, blant annet manglende merking i sikringsskapet, en løs stikkontakt, en oppvaskmaskin koblet til skjøteledning og manglende samsvarserklæringer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 335 792 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde på to ting. Selger hadde ifølge kjøperen kjent til problemer med flisene og ikke sagt fra. Og boligen var uansett i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Kjøperen viste til at utbedringen var dyr, og at det var opplyst om god standard.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selger hadde bare limt tilbake tre løse fliser tidlig i sin boperiode og var ikke kjent med noe gjennomgående problem. Badet var dessuten opplyst å være halvveis brukt opp. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom to spørsmål: om selger hadde holdt tilbake opplysninger, og om boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

For det første mente nemnda at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til løse fliser som et større problem. At selger hadde limt tre fliser ved toalettet, endret ikke det. Ifølge selger hadde det ikke vært flere problemer etterpå, og nemnda la til grunn at forholdet var varig utbedret. Da hadde ikke selger plikt til å fortelle om det. Veggen var dessuten møblert i selgers tid, noe som har betydning for hva selger kunne se.

For det andre kom nemnda til at utbedringskostnadene ikke var høye nok. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde regnet med kostnader på 6,45 % av kjøpesummen. Men nemnda så at den faktiske regningen for badet var 101 911 kroner, ikke de 275 000 kronene i den første takstrapporten, og at arbeidet var en forsvarlig utbedring.

For det tredje mente nemnda at heller ikke kvaliteten på forholdet tilsa en mangel. Badet var 18 år, og rapporten hadde allerede gitt TG 2 på grunn av alder. Feilene på el-anlegget handlet for en stor del om manglende dokumentasjon, og det var ikke vist at de innebar fare for liv eller helse.

Nemnda viste til at misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med, må være «utvilsomt». Det er de åpenbare misforholdene regelen skal beskytte mot. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad på 18 år ikke uten videre gir grunnlag for prisavslag når rapporten allerede har pekt på alderen. Kostnaden nemnda legger til grunn, er den som faktisk er betalt for en forsvarlig utbedring, ikke det høyeste tilbudet.

Den viser også at en enkelt liten reparasjon selger har gjort for flere år siden, ikke automatisk må oppgis. Det kan hjelpe kjøperen hvis det finnes belegg for at det var et gjentakende problem. Feil i el-anlegget som mest handler om papirer, veier lettere enn feil som kan skade noen.

Kort oppsummert

• Løse fliser på et 18 år gammelt bad og feil ved el-anlegget i en leilighet fra 2002.
• Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selger kjente til problemet, og utbedringskostnadene var ikke høye nok.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 335 792 kroner.