El-feil i bolig fra 1956, sikringer som går: ikke medhold (FinKN 2022-1024)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en horisontaldelt tomannsbolig på Østlandet, bygget i 1956 og solgt «som den er» for 3,4 millioner kroner. Kjøperen overtok 18.9.20. Salgsoppgaven fortalte at kjelleren var innredet og godkjent i 2016, at stue og begge bad var pusset opp i 2015, og at kjøkkenet var fra 2017. Tilstandsrapporten sa at oppussingen trolig delvis var gjort som egeninnsats, og at kledningen var noe ufagmessig utført. Den sa også at det manglet dokumentasjon på arbeid i våtrom, og at nesten hele kjelleren hadde lavere takhøyde enn godkjent. Rapporten vurderte ikke el-anlegget.

I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om arbeid og kontroll på el-anlegget. Selgeren hadde eid boligen siden 2017, og pussingen av badene var gjort av forrige eier.

Kort tid etter overtakelsen gikk sikringen ofte når det ble laget mat, og flere lys virket ikke. Fagfolk fant feil og avvik på el-anlegget, blant annet manglende dokumentasjon og usikkerhet rundt varmekablene. En takstmann fant kondens og en fuktskade ved badet i underetasjen, og at det var brukt gipsplater i himlingene som ikke er beregnet til det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 355 969 kroner, med forsinkelsesrente fra 7.2.22. Kjøperen mente selgeren måtte ha kjent til at sikringene gikk, og at avvikene uansett var en vesentlig mangel.

Selskapet, HDI, mente selgeren ikke kjente til noen underdimensjonering, og at sikringene ikke hadde gått hos verken selgeren eller forrige eier. Feilene var heller ikke et vesentlig avvik fra det en kjøper måtte regne med i en så gammel bolig med opplyst egeninnsats.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var en mangel, og nemnda sluttet seg til det.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente eller måtte kjenne til feilene. Selgeren bestred det. Hvor ofte sikringen går, avhenger av hvilke apparater som brukes samtidig, og kjøperen hadde ikke forklart når det skjedde. Rapportene fra fagfolk beskrev heller ikke underdimensjoneringen, og elektrikeren hadde ikke sett problemet under befaringen.

For det andre var ikke misforholdet så tydelig at det ble en vesentlig mangel. Nemnda mente at kostnadene var høye nok, men spørsmålet er også hva kjøperen kunne regne med. Det ble ikke opplyst at el-anlegget var oppgradert, og noen av avvikene var vanlig vedlikehold, som ødelagte deksler og løse brytere. Manglende dokumentasjon på våtrommene var opplyst før kjøpet. Selv om kjelleren var opplyst innredet, var det oppgitt at oppussingen delvis var egeninnsats, og omfanget var ikke nærmere belyst.

For det tredje var det påregnelig at himlingene og lysene i kjelleren måtte gjøres om, siden det var opplyst at takhøyden var for lav. Å rette opp det ville uansett kreve at lysene ble tatt ned. Skaden ved badet var svært begrenset.

Nemnda pekte på at regelen om vesentlig mangel bare rammer utvilsomme misforhold mellom tingens stand og det kjøperen kunne regne med. Det var ikke tilfellet her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil på el-anlegget i en eldre bolig ikke automatisk er en mangel, selv når flere ting er feil. Har salgsdokumentene sagt at arbeid delvis er gjort som egeninnsats, må du regne med at noe kan være ufagmessig.

For å vise at selgeren kjente til et problem, må du kunne beskrive nøyaktig hva som skjer og når. Det er også lettere å nå frem når fagrapporter beskriver selve feilen.

Kort oppsummert

• Sikringer som gikk, lys som ikke virket og flere feil ved el-anlegg, himling og bad i en bolig fra 1956.
• Nemnda mente selgeren ikke var vist å kjenne til feilene, og at misforholdet ikke var utvilsomt.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 355 969 kroner.