Lekkasje fra åtte år gammelt bad i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-357)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1983, solgt «som den er» for 4,95 millioner kroner i 2021. Salgsprospektet fortalte at begge våtrommene var pusset opp i 2013. Badet i første etasje var beskrevet som et velværebad. Selger hadde opplyst i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at badet var totalrenovert av faglærte, med nytt tettesjikt (membran) og byggemelding.

I tilstandsrapporten fikk badet tilstandsgrad 1, den nest beste. Samtidig påpekte takstmannen noen avvik. Det var noe lite fall mot sluket i dusjsonen. Høydeforskjellen mellom slukrist og dørterskel var lavere enn forskriftene krever. Det var fuktsvelling i nedre kant av servantskapet, en minimal spalte for tilluft under døren, og ingen synlig drensåpning fra toalettsisternen.

I april 2024 oppdaget kjøperen en lekkasje fra badet ned til utleieleiligheten i sokkeletasjen. Kjøperens egen husforsikring dekket følgeskadene, men ikke selve årsaken, altså det utette badet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En entreprenør fant at manglende understøttelse rundt sluket hadde gitt bevegelse i sluket og glipper mot membranen over tid. Vann hadde gått inn i gulvet, og en lokal reparasjon var ikke mulig. Hele badet måtte rives og bygges på nytt. Tilbudet var på 144 740 kroner. Følgeskadene ble anslått til 45 088 kroner, slik at de samlede kostnadene var 189 828 kroner. Det tilsvarer 3,83 prosent av kjøpesummen.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 144 740 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen mente feilen var en vesentlig mangel, siden badet var fra 2013 og hadde tilstandsgrad 1.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente hverken det kvalitative eller det kvantitative vilkåret for vesentlig avvik var oppfylt, og pekte på at badet også hadde fått flere risikoopplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at kravet ikke nådde opp, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det. To ting veide mest.

For det første kostnaden. Utbedringen utgjorde 3,83 prosent av kjøpesummen. Det er lavere enn den veiledende terskelen Høyesterett har lagt til grunn for hva som er en vesentlig mangel. Sekretariatet viste til flere tidligere saker om bad fra seks til ni år gamle, med kostnader mellom 3,1 og 4,23 prosent, der resultatet var det samme.

For det andre badets alder og opplysningene. Badet var åtte år gammelt ved salget og elleve år gammelt da lekkasjen ble oppdaget. Tilstandsgrad 1 var brukt sammen med flere konkrete avvik. Nemnda mente at avviket ikke var et så åpenbart misforhold mellom boligens stand og det kjøperen kunne vente at regelen om vesentlig avvik i avhendingslova § 3-9 andre punktum ga vern.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en dyr lekkasje ikke uten videre er en mangel. Ved boliger som er solgt som de er, må avviket mellom det du fikk og det du kunne vente være tydelig. Der kostnaden er lavere enn rundt fire prosent av kjøpesummen, må det finnes andre tungtveiende forhold for at kravet skal nå frem.

Tilstandsgrad 1 på et bad fra 2013 hjelper mindre når rapporten samtidig nevner avvik ved sluk, fall eller dørterskel. Nemnda leser tilstandsgraden og de konkrete merknadene sammen.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2013 lekket, og hele badet måtte rives. Kostnaden var 3,83 prosent av kjøpesummen.
• Nemnda mente kostnaden var for lav og risikoopplysningene for tydelige til at det var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.