Utett undertak under nytt taktekke: delvis medhold (FinKN 2023-567)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1920 med utleiedel i sokkeletasjen. Den ble solgt «som den er» for 5,95 millioner kroner og overtatt i desember 2021. Salgsoppgaven presenterte boligen som betydelig oppgradert de senere årene og som klar til innflytting. Blant oppgraderingene stod nytt taktekke i 2007. Tilstandsrapporten ga taktekkingen og renner og nedløp TG 1 (ingen eller svake avvik), og takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Rapporten kunne ikke si om undertaket også ble byttet i 2007, og undertaket var ikke vurdert.

I januar 2022 oppdaget kjøperen at tre takstein hadde falt ned. Da taket ble undersøkt, viste det seg at undertaket var utett ved overgangen mot veggene på arkene, og at undertaksplatene hadde hull og skader etter tråkk og press. Skadene skyldtes trolig arbeidet i 2007. Det var ikke kommet synlige lekkasjer, men det skyldtes ifølge takstmannen tilfeldigheter, takets fall og god taktekking.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 533 714 kroner for utbedring uten fradrag, samt sakkyndigkostnader, egenandel for juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Hun mente hun var lovet et tett tak med TG 1.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste at det var en vesentlig mangel. Det viste til at takkonstruksjonen fikk TG 2, at alderen på undertaket var ukjent, og at kjøperen måtte forvente at det kunne være over hundre år gammelt. Selskapet mente også at det måtte trekkes mye fra et eventuelt prisavslag.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum, at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente). Det var to hovedgrunner.

For det første markedsføringen. Boligen ble presentert som vesentlig oppgradert, med nytt taktekke i 2007 tidlig i salgsoppgaven. Selv om takkonstruksjonen fikk TG 2 på grunn av alder, ga TG 1 på taktekkingen og på renner og nedløp en klar forventning om et tett tak.

For det andre skadenes art. Undertaket var utett, ikke bare gammelt. Tråkk- og trykkskadene stammet trolig fra en oppgradering som kjøperen med rimelighet kunne anta hadde ordnet undertaket, og dem hadde hun ikke grunn til å regne med.

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt til 300 000 kroner, ikke 533 714. Nemnda mente kjøperens tall var for høyt, siden andre tilbud lå nærmere takstmannens anslag på 356 932 kroner. Det ble dessuten trukket noe fordi kjøperen får et nytt undertak i stedet for et gammelt av ukjent alder. Kjøperen fikk forsinkelsesrenter, men ikke dekket sakkyndigkostnadene, fordi disse forutsettes dekket av hennes egen boligkjøperforsikring.

Nemnda delte seg om erstatning for egenandelen på 4 000 kroner. Flertallet mente selskapet hadde brutt sine plikter etter forsikringsavtaleloven ved å avslå kravet feilaktig, og tilkjente beløpet. Mindretallet mente avslaget ikke var faglig uforsvarlig, siden rettstilstanden er uklar.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om nytt taktekke og gode tilstandsgrader kan gi berettigede forventninger om at taket er tett, selv om bygningen er over hundre år gammel. Usikkerhet i rapporten om alderen på undertaket veier ikke like tungt som selve markedsføringen.

Saken viser også at beløpet du krever, ikke alltid legges til grunn. Nemnda kan sammenligne flere tilbud og trekke fra for at du får noe nytt i stedet for noe gammelt.

Kort oppsummert

• Taksteinen var fra 2007, men undertaket var utett og skadet av tråkk.
• Nemnda mente markedsføringen og TG 1 ga kjøperen grunn til å vente et tett tak, og fant en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag mot et krav på 533 714 kroner. Avgjørelsen var uenig (dissens) om erstatning for egenandelen.