Eldre støttemur raste ut over jernbane og vei: delvis medhold (FinKN 2023-832)

Hva saken gjaldt

Boligen var fra 1952 og lå på toppen av en høyde, like over en jernbane og en trafikkert hovedvei. Den ble solgt «som den er» for 17,3 millioner kroner og overtatt 12. november 2020. I salgsdokumentene ble boligen beskrevet som omfattende oppgradert. Tomten var skrånende og terrassert. Fundamentering og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, og det sto at grunnforhold og setningsskader ikke var kontrollert. Det var opplyst at det i 2019 var støpt støttemurer mot vei og gårdsplass. Støttemuren på nedsiden var ikke omtalt.

I november og desember 2021 oppdaget kjøperen bevegelser i støttemuren på nedsiden. Muren var omtrent 20 meter lang og 4 meter høy. I juli 2022 raste en del av den ut. Sikringstiltak kjøperen hadde satt opp, hindret at stein rullet ned mot jernbanen og veien.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 372 236 kroner, altså utbedringskostnadene. I tillegg krevde hun 4 000 kroner for egenandelen i saken, 20 281 kroner i utgifter og forsinkelsesrente. Hun mente at svikten var en vesentlig mangel (avhendingslova § 3-9 andre punktum), fordi muren støttet opp boligens grunn og en utglidning kunne true liv og helse.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente støttemuren ikke var avgjørende for boligens kjerneegenskaper, og at kjøperen måtte regne med at den var fra byggeåret og dermed 68 år gammel. Utbedring av så gamle murer er påregnelig, og nemnda hadde tidligere vært tilbakeholden med å regne svikt i eldre støttemurer som vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda delte seg, og flertallet på to av tre ga kjøperen delvis medhold.

For det første var kostnaden stor. Utbedringskostnadene utgjorde 7,93 prosent av kjøpesummen, og ingen bestred beløpet. Da er den tallmessige delen av vesentlighetsvurderingen oppfylt.

For det andre var det ikke opplyst om nyere arbeid på den muren som sviktet. Opplysningen om arbeid i 2019 gjaldt andre murer. Kjøperen kunne derfor forvente at muren var fra byggeåret. Flertallet la til grunn at kjøperens egne arbeider på tomten kom etter utglidningen og ikke var årsaken.

For det tredje veide fare for liv og helse tyngst. En fagkyndig uttalelse beskrev at en utglidning kunne treffe mennesker på platået over muren, naboens eiendom, og toget og veien nedenfor, med steinblokker på flere hundre kilo. Under tvil mente flertallet at dette gjorde svikten til en vesentlig mangel, selv om muren var gammel.

Prisavslaget ble satt til 450 000 kroner. Flertallet trakk fra for standardheving og forlenget levetid, siden en ny mur er bedre enn en gammel. Kjøperen fikk også 4 000 kroner i erstatning og forsinkelsesrente. Kravet om ytterligere 20 281 kroner ble ikke tatt til følge. Mindretallet mente at alderen gjorde utbedring påregnelig, og at faren ville vært den samme ved svikt på et hvilket som helst tidspunkt. Avgjørelsen var avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda vanligvis mener kjøpere må regne med vedlikehold av gamle støttemurer. Fare for liv og helse kan likevel gjøre en svikt til en vesentlig mangel. Hvor alvorlig konsekvensen kunne blitt, teller derfor sammen med alderen.

Den viser også at et vunnet krav kan bli langt lavere enn utbedringskostnaden. Her fikk kjøperen 450 000 kroner mot et krav på 1 372 236 kroner, fordi en ny mur gir fradrag for standardheving.

Kort oppsummert

• Støttemur fra 1952 raste ut på en tomt over jernbane og hovedvei. Kravet var 1 372 236 kroner.
• Flertallet mente faren for liv og helse gjorde svikten til en vesentlig mangel, mot en mindre og eldre-vurdering fra mindretallet.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 450 000 kroner.