Fire år gammelt bad med sprekker i fugene: delvis medhold (FinKN 2023-882)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvdel av en tomannsbolig oppført i 2017, solgt som den er for 6 800 000 kroner. Kjøperne overtok i august 2021. Salgsoppgaven beskrev badet som stort, pent og flislagt. Selgeren, som hadde kjøpt boligen ny, hadde svart nei på spørsmål om feil eller arbeider på våtrom. Verditaksten hadde ingen negative merknader om badet, men sa at den ikke kunne forveksles med en grundig tilstandsvurdering.

Våren 2022 oppdaget kjøperne sprekker i fugene mellom flisene i dusjen. Takstmannen som hadde skrevet verditaksten, var på befaring 30. mai. Han mente sprekkene kunne komme av mange ting, blant annet at noe tungt hadde hengt på blandebatteriet, og han fant ingen tegn til lekkasje. Ifølge kjøperne mente han at det ikke var grunn til å rive noe. Et skriftlig notat fra ham kom først 13. september. Det sa at overflatene ga symptomer på en bakomliggende feil. En annen takstmann konkluderte i oktober med at fuktsikringen hadde sviktet. Kjøperne klaget til selskapet 14. oktober 2022.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringen, sammen med erstatning for en midlertidig dusjløsning og for advokatutgifter. Samlet var kravet 393 840 kroner, med rente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperne hadde klaget for sent. Etter selskapet skulle fristen ha begynt å løpe da feilen ble oppdaget våren 2022, og senest ved befaringen 30. mai. Selskapet mente også at utbedringskostnaden var for liten til at feilen kunne regnes som vesentlig, og at den midlertidige dusjen og advokatutgiftene ikke var dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men under tvil. Nemnda delte seg, og flertallet mente at kjøperne hadde klaget i tide. Fire forhold var sentrale.

For det første må kjøperen klage innen rimelig tid (avhl. § 4-19). Fristen begynner å løpe først når kjøperen får konkrete opplysninger som kan avklare om selgeren kan være ansvarlig. Ikke enhver indikasjon er nok.

For det andre hadde takstmannen ikke pekt på en konkret skade eller årsak, verken ved befaringen eller i notatet. Flertallet mente kjøperne ikke fikk nok konkret informasjon før senere, og at fristen derfor ikke begynte 30. mai. Flertallet sa at de kom til dette under adskillig tvil.

For det tredje var det en vesentlig mangel (avhl. § 3-9 andre punktum). Utbedringskostnadene utgjorde 4,07 % av kjøpesummen, og normalt kreves minst 5-6 %. Men badet var bare fire år gammelt og omtalt som stort og pent, og kostnader på 323 000 kroner var helt upåregnelige. Det ga et åpenbart avvik fra det kjøperne kunne forvente.

For det fjerde satte nemnda prisavslaget (avhl. § 4-12) til 327 530 kroner, etter det nyeste pristilbudet, uten fradrag for at badet ble som nytt. Selskapet hadde ikke vist hva kjøperne fikk ekstra. Advokatutgifter på 49 365 kroner ble tilkjent, mens den midlertidige dusjen ikke ble det, siden behovet ikke var dokumentert (avhl. § 4-14). Derfor ble det delvis medhold.

Mindretallet, ett av tre medlemmer, mente at kjøperne hadde fått i hovedsak samme informasjon 30. mai som i september, og at klagen kom for sent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperne ikke må klage ved første mistanke, men når de har fått konkret informasjon om en mulig feil. Den viser også at en mangel kan regnes som vesentlig selv om kostnaden er noe under de vanlige grensene, når boligen er ny og har blitt beskrevet som pen og moderne.

Samtidig var nemnda sterkt i tvil. Hva som ble sagt muntlig ved en befaring, er vanskelig å bevise i en skriftlig behandling. Et skriftlig notat fra takstmannen rett etter befaringen gjør det lettere å vise hva du visste, og når.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2017 hadde sprekker i fugene, og fuktsikringen hadde sviktet. Kravet var 393 840 kroner.
• Flertallet mente at kjøperne klagde i tide, og at mangelen var vesentlig selv om kostnaden var under de vanlige grensene.
• Kjøperne fikk delvis medhold: prisavslag og advokatutgifter, men ikke midlertidig dusj.