Fundament og drenering i fritidsbolig fra 2007: delvis medhold (FinKN 2023-905)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Telemark, oppført i 2007. Den ble solgt «som den er» for 2,31 millioner kroner, og kjøperen overtok 15.5.17. Salget ble behandlet etter avhendingsloven slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Salgsprospektet beskrev hytta som velholdt og med god standard. Verdi- og lånetaksten, som lå ved salget, tegnet et litt annet bilde: normal eller lav standard, lite fagmessig utførelse på enkelte innvendige detaljer og bad, og en advarsel om at fundamentering med pilarer kan være risikabel og krever regelmessig ettersyn. Selgeren svarte nei i egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) på spørsmål om problemer med drenering og fukt.

Sommeren 2021 oppdaget kjøperen at flere av bæresøylene under hytta var slitt. En håndverker fant at fundamentene av lecablokker var plassert på feil steder, ikke under støttepunktene, og at det ikke var lagt dreneringsrør rundt hytta. Vann hadde stått under hytta, noen blokker hadde gått i oppløsning, og hytta var skjev flere steder. Kjøperen sa fra til selskapet 10.9.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 173 126 kroner for utbedringen, som utgjorde omkring 7,5 prosent av kjøpesummen. I tillegg krevde kjøperen dekket utgifter til juridisk bistand. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger).

Selskapet mente først og fremst at kravet var foreldet og at kjøperen hadde klaget for sent. Det mente også at det ikke var en mangel, fordi verditaksten hadde varslet risiko ved fundamentene, og at kjøperen ikke kunne forvente drenering når ingen hadde nevnt det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første var kravet ikke foreldet, og kjøperen hadde ikke klaget for sent. Det var ikke holdepunkter for at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget feilen tidligere enn sommeren 2021. Fristene begynte å løpe da.

For det andre var avviket vesentlig. Kostnadene var høye nok til å oppfylle det tallmessige vilkåret. Så måtte nemnda vurdere hva kjøperen kunne vente. Den mente at kjøperen måtte vente noe lavere standard enn vanlig, og noe mer vedlikehold av fundamentene. Men advarselen om pilarer var generell og gjaldt ikke konkrete feil. Den ga ingen grunn til å vente at fundamentene var feil plassert. Feil ved bærende konstruksjoner kan også være alvorlige for sikkerheten.

For det tredje kunne kjøperen forvente drenering. Selv om salgsdokumentene ikke nevnte det, skulle hytta være bygget etter forskrifter og vanlig byggeskikk. Håndverkeren hadde sagt at terrenget krevde drenering, og selskapet hadde ikke godtgjort at hytta ikke trengte det. Prisavslaget ble satt til 120 000 kroner. Nemnda ga ikke erstatning for juridisk bistand, blant annet fordi kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan dukke opp mange år etter kjøpet uten at kravet nødvendigvis er tapt. Fristene begynner å løpe når du oppdager eller burde oppdaget feilen, ikke fra overtakelsen.

Den viser også at generelle advarsler i en verditakst ikke fritar selgeren for konkrete feil, og at du kan forvente at bærende deler og drenering er utført etter vanlige regler selv om ingen har sagt noe om dem. Beløpet du får, kan likevel bli lavere enn regningen.

Kort oppsummert

• Fundamentene under hytta var feil plassert og det var ikke drenert. Kjøperen oppdaget det fire år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at kravet ikke var foreldet eller klaget for sent, og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 120 000 kroner i prisavslag av kravet på 173 126 kroner.