Ufagmessig bad fra 2017 i leilighet fra 1903: delvis medhold (FinKN 2022-1088)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet oppført i 1903, solgt som den er for 5 500 000 kroner. Kjøperen overtok 13. desember 2021. Salgsoppgaven fortalte at badet var rehabilitert i 2017, med nytt sluk og ny membran (tettesjikt under flisene). Eierskifterapporten ga badets overflater TG 3, fordi en hel flisrekke på en rørsjakt satt løs og måtte utbedres. Membran, sluk, sanitær, ventilasjon og fuktmåling fikk TG 1.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selger svart at arbeidene på badet bare var utført av faglærte, og oppga et firmanavn. Selger forklarte senere at firmaet gikk konkurs underveis, og at en annen håndverker fullførte deler av arbeidet.

Etter overtakelsen ba kjøperen selger om dokumentasjon på at faglærte hadde utført arbeidet. Selger fant ingen. Kjøperens firma fant at flisene og fugene var dårlig utført, at det manglet membran under dørterskelen, og at avløpet i veggen mot kjøkkenet hadde motfall. Firmaet mente at hele badet måtte rives og bygges på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 307 432 kroner, etter et bindende pristilbud. I tillegg krevde kjøperen 30 000 kroner i erstatning for erstatningsbolig under byggingen, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde gitt uriktige opplysninger om at arbeidet var utført av faglærte.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger hadde opplyst om alt hun kjente til, og at et profesjonelt firma uansett hadde renovert badet. Kostnadsestimatet fra kjøperens eget firma var 204 504 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var overveiende sannsynlig at arbeidet var utført av ufaglærte. Dermed var opplysningen i egenerklæringen uriktig, og det forelå en mangel (§ 3-8). Nemnda var enig. Uenigheten gjaldt beløpet, og tre forhold veide tyngst.

For det første pristilbud mot estimat. Sekretariatet hadde lagt det rimeligste estimatet til grunn og kommet til 175 000 kroner. Nemnda ga kjøperen rett i at et bindende pristilbud er et bedre uttrykk for de faktiske kostnadene enn et estimat, og at det ikke var noen reell uenighet mellom to fagkyndige.

For det andre fradrag. Nemnda trakk fra kostnaden ved å utbedre den løse flisrekken, som var opplyst ved salget og som kjøperen overtok uten forbehold. Den trakk også fra et mindre beløp for standardheving (at badet blir bedre enn det ville vært). Prisavslaget ble satt til 275 000 kroner (§ 4-12).

For det tredje erstatning (§ 4-14). Kjøperen ville få en konkret utgift til erstatningsbolig, men hadde i liten grad forklart hvor lenge. Erstatningen ble derfor begrenset til 20 000 kroner. Selskapet ble bedt om å dekke opptil 30 000 kroner hvis kjøperen dokumenterer utgiftene. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om faglært arbeid er noe kjøperen kan stole på, og at selger må kunne stå inne for den. Klarer ikke selger å dokumentere det, og feilene tyder på ufaglært arbeid, kan opplysningen bli sett som uriktig.

Den viser også at beløpet ikke bare følger det høyeste tilbudet. Fradrag for det som var opplyst, og for standardheving, kan gjøre at kjøperen får mindre enn kravet, selv med medhold.

Kort oppsummert

• Et fire år gammelt bad i en leilighet fra 1903 var opplyst utført av faglærte, men var ufagmessig bygget.
• Nemnda mente at opplysningen var uriktig og la det bindende pristilbudet til grunn, med fradrag.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 275 000 kroner i prisavslag og 20 000 kroner i erstatning.