Nybygd enebolig fra 2019 med mange avvik: delvis medhold (FinKN 2023-243)

Hva saken gjaldt

Boligen var en nybygd enebolig fra 2019, solgt som den er for 11 200 000 kroner. Salgsoppgaven kalte den en nyoppført og lekker enebolig med varmekabler i gulvet i stue og kjøkken. Tilstandsrapporten ga alle bygningsdeler TG 1 (ingen eller svært små avvik), og selger hadde aldri bodd i huset. Eiendommen var regulert til bevaring, og bygningen var vernet, noe som ga strenge krav til utseendet.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen en lang rekke feil. Blant annet manglet varmekablene i stue og kjøkken, og huset manglet brannvarslingsanlegg. Andre forhold var skjevt gulv, høy terskel til badet, mangler ved trappen til inngangen, adkomst for feier, skjøt på takrenne, og feil ved ventilasjon, bad og el-anlegg. Kjøperens takstmann utarbeidet en rapport som ble revidert flere ganger, og flere forhold kom til underveis.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader på 832 939 kroner, pluss 12 490 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen ville ha kostnadene slik de hadde steget etter salget.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at opplysningen om varmekabler var uriktig. Det mente likevel at kravet ikke kunne overstige 520 474 kroner. Flere forhold var synlige for kjøperen på visning og kunne derfor ikke være mangler. Utseendet på huset var dessuten bestemt av kommunen, og materialprisene hadde sunket.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat, men satte utbedringskostnadene lavere og ga delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Fire ting veide tyngst.

For det første ble det gitt en uriktig opplysning om varmekablene (avhendingsloven § 3-8). Selskapet erkjente dette, og nemnda la til grunn at det var en mangel.

For det andre var det en vesentlig mangel samlet sett (§ 3-9 andre punktum). Boligen var under ett år gammel og ubebodd, med TG 1 overalt. Nemnda mente det er så nær et nybyggsalg at et som den er-forbehold nesten mister sin virkning. Kjøperen kunne forvente at huset var bygget etter teknisk forskrift (byggekravene som gjaldt da huset ble oppført) og forvente få og små utbedringer. Selskapet erkjente også at det var en vesentlig mangel.

For det tredje synlighet. Selskapet mente flere avvik var synlige. Nemnda pekte på at tilstandsrapporten ikke sa noe om dem, og at selgers takstmann var nærmere til å oppdage dem enn kjøperen. Avvik fra forskriften ble dermed regnet som mangler. Manglende luftespalte under dører var utbedret av selger. Feilen med vindsperren var ikke godtgjort med noen fagkyndig vurdering, og ble ikke tatt med.

For det fjerde utmålingen. Nemnda tok utgangspunkt i kjøperens oppstilling, men trakk ut luftespalte og vindsperre. Kjøperen hadde ikke godtgjort at prisene hadde steget, og selskapets innvending om det var ikke imøtegått. Nemnda satte utbedringskostnadene til 720 000 kroner, uten fradrag for standardheving, siden boligen var så ny. Takstutgiftene ble ikke tilkjent, siden de var dekket av kjøperens egen forsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en så nybygd bolig, solgt med høy tilstandsgrad, gir kjøperen langt sterkere forventninger enn en eldre bolig, selv når den er solgt som den er. Avvik fra byggekravene regnes som mangler selv om de kan ha vært synlige, når tilstandsrapporten ikke nevnte dem.

Saken viser også at kjøperen må dokumentere hvert enkelt forhold. Bilder uten fagkyndig vurdering ble ikke godtatt, og påstander om prisstigning må underbygges. Kravet ble derfor lavere enn det kjøperen ba om.

Kort oppsummert

• En nybygd enebolig fra 2019 hadde over tjue avvik. Kjøperen krevde 832 939 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, siden boligen var nær ny og ubebodd og hadde TG 1 overalt.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Utbedringskostnadene ble satt til 720 000 kroner, og noen forhold ble trukket ut.