Fukt på kaldloftet under tak fra 2014: delvis medhold (FinKN 2022-1085)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1963, solgt som den er for 6,145 millioner kroner. Kjøperen overtok 3.12.19. Salgsoppgaven beskrev en eiendom av de sjeldne med høy standard og opplyste at taket var nytt i 2014. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 1 (best mulig tilstandsgrad, uten avvik). Den sa at loftet var tilfredsstillende luftet og at det ikke var registrert symptomer på skader. Selgeren hadde kjøpt boligen i 2017 og svart nei på spørsmål om kjennskap til utettheter i taket.

I starten av 2021 oppdaget kjøperen tegn til fukt på loftet. Kjøperen fikk tre rapporter i januar og mars 2021. Alle pekte på kondens, råte og ising som følge av for dårlig lufting på kaldloftet, kombinert med at det manglet dampsperre i etasjeskillet. Et tilbygg fra 2014 hadde satt en av luftventilene delvis ut av funksjon. Kjøperen meldte fra til selgeren 19.1.21 og reklamerte til selskapet 9.3.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 502 288 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 9 868 kroner for takstkostnader og forsinkelsesrente. Kravet bygget på et pristilbud for utbedring. Kjøperen mente at opplysningene om taket var uriktige, at tilstandsrapporten hadde holdt tilbake konstruksjonsfeil, og at feilen var vesentlig (mangel etter § 3-7, uriktig opplysning etter § 3-8 og vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum).

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Det mente at det ikke var gitt uriktige opplysninger, at avviket ikke var vesentlig, og at kjøperen uansett hadde reklamert for sent. Selskapet mente også at et eventuelt avslag bare skulle dekke nedvask og en ny luftelyre, til 33 750 kroner.

Hva nemnda la vekt på

For det første var reklamasjonen rettidig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) endret sitt syn underveis, og nemnda ble stående ved at kjøperen hadde meldt fra i tide (§ 4-19).

For det andre var mangelen vesentlig. Utbedringen utgjorde bare 4,01 prosent av kjøpesummen etter det laveste anslaget, og det er i grenseland etter rettspraksis. Nemnda så likevel et markant og åpenbart avvik fra det kjøperen kunne vente. Taket var opplyst nytt og gitt TG 1 uten forbehold, og boligen var solgt med høy standard. En omfattende fuktskade på grunn av dårlig lufting og manglende dampsperre var i realiteten en konstruksjonsfeil.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Nemnda har ikke byggeteknisk kompetanse til å veie tre uenige rapporter mot hverandre. Selskapets vurdering var detaljert og den nyeste, og kjøperen hadde ikke konkret imøtegått den. Kjøperen bar derfor tvilsrisikoen. Prisavslaget ble satt til 255 000 kroner, medregnet kostnaden til sakkyndige, pluss forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan være vesentlig selv om kostnaden ligger nær nedre grense, når salgsdokumentene har skapt sterke forventninger. Den viser også at det å få medhold på mangelen ikke er det samme som å få hele kravet. Nemnda foretrekker konkrete og etterprøvbare tall. Når kjøperen ikke går inn i motpartens vurdering punkt for punkt, kan usikkerheten gå ut over kjøperen.

Kort oppsummert

• Kondens, råte og ising på kaldloftet i en bolig fra 1963, der taket var opplyst nytt og gitt TG 1.
• Nemnda mente reklamasjonen var i tide og at mangelen var vesentlig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslaget ble satt til 255 000 kroner, mot kravet på 502 288 kroner.