Råte i tak og vegger i hus fra 1886: ikke medhold (FinKN 2024-362)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1886 med tilbygg fra 1944, solgt som den er for 1,66 millioner kroner. Kontrakten er fra 24. november 2021, og kjøper overtok 3. desember 2021. Hoveddelen var laftet tømmer.

Tilstandsrapporten var full av advarsler. Den sa at boligen var bygget etter eldre regler og at bygningsdeler som ikke var skiftet, kunne være på slutten av levetiden. Yttervegger, rom under terreng og etasjeskiller fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) på grunn av fukt og råte. Rapporten beskrev råte i trekledning og nederste omfar av tømmerveggen, fra et hjørne og omtrent fire meter langs veggen. Takkonstruksjonen og loftet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det var fuktmerker i undertaket ved en blendet skorstein. Rapporten anbefalte ytterligere kontroll bak kledningen og sa at skjulte skader ikke kunne utelukkes.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) opplyste selger at taket var skiftet i 2002 eller 2003 etter en lekkasje. Arbeidet var gjort på dugnad, ledet av en person med fagbrev.

I april 2022, da håndverkere hadde revet ned innvendige plater og panel, oppdaget kjøper omfattende sopp og råte. Den var særlig kraftig i sperrer og gratsperrer (skråstilte sperrer i takfall) og i hjørnene av tømmerveggene. En byggerapport mente hovedårsaken var en eldre taklekkasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 2 699 004 kroner. Kjøperen krevde også erstatning for leie av en annen bolig i byggeperioden, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger måtte ha sett råten under takarbeidet, at det var spikret nye takbord inntil råtne sperrer, og at omfanget var langt større enn påregnelig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selger kjente ikke til skadene, og det var gitt betydelige risikoopplysninger. Selskapets egen rapport mente skadene skyldtes elde og slitasje og kunne repareres delvis for langt mindre enn kjøpers tilbud.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble behandlet etter den gamle avhendingslova, og nemnda var enstemmig. To spørsmål avgjorde.

For det første, om selger kjente eller måtte kjenne til råten (§ 3-7). Begge parters rapporter la til grunn at lekkasjen stanset etter takarbeidet, og at råten ikke hadde utviklet seg siden. Det var dermed sannsynlig at det var eldre skader. Selger benektet at hun hadde sett råten, og det var uklart hvor mye hun selv deltok i dugnaden. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke høre vitner. Uten klare holdepunkter kunne den ikke slå fast at selger visste.

For det andre, om boligen var vesentlig dårligere enn kjøper kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden var uansett så høy at beløpsgrensen var nådd. Men nemnda pekte på flere ting. Huset var 138 år gammelt, og nemnda har i praksis sjelden gitt medhold for eldre hus. Risikoopplysningene var mange og tunge. Selgers opplysning om ufaglært dugnadsarbeid ga også en høyere risiko. Skjulte skader kunne ikke utelukkes, og det var sagt. Nemnda mente derfor at det ikke var et utvilsomt misforhold mellom det kjøper kunne regne med og boligens stand. Loven verner kjøper mot de åpenbare misforholdene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper av et svært gammelt hus har en tung bevisbyrde. Mange TG 3 og TG 2 i tilstandsrapporten, og en advarsel om skjulte skader, gjør det vanskelig å hevde at store skader var uventet. Et krav om at selger visste, må støttes av dokumenterte holdepunkter. En rapport som mener at selger må ha sett råten, er ikke nok når selger benekter og bevisene er indirekte.

Saken viser også at høye utbedringskostnader alene ikke gir krav. Nemnda spør hva kjøper med rimelighet kunne vente ut fra alder og opplysninger.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 2 699 004 kroner for råte i tak og tømmervegger i et hus fra 1886.
• Nemnda fant ikke bevist at selger kjente til råten, og mente skadene ikke var et utvilsomt misforhold gitt alder og risikoopplysninger.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Selskapet fikk medhold.