Taklekkasje dagen etter overtakelsen av hytte: ikke medhold (FinKN 2022-319)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1994, solgt «som den er» for 1 150 000 kroner. Selger hadde eid den siden 2001. Salgsoppgaven kalte den en fin og velholdt hytte. I tilstandsrapporten fikk både takkonstruksjon og taktekking TG 1 (tilstandsgrad 1, normal slitasje for alderen). Rapporten sa at det ikke var tegn til lekkasjer i himlingene, og at loftet var sett fra boden og hadde bra utlufting med ventiler i gavlen. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om utettheter i tak.

Kjøper overtok 1. november 2020. Morgenen etter oppdaget kjøper drypplekkasjer fra taket på seks steder i stue og kjøkken, etter mye regn og vind natten før. Kjøper meldte fra til selskapet tre dager senere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper la frem et pristilbud på 310 000 kroner for å utbedre taket, og krevde dette dekket. Kjøper mente at selger og selgers takstmann hadde brutt plikten til å opplyse om det de visste, at takstmannen ikke kunne ha sett loftet slik han forklarte, og at taket var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Det viste til at selger og takstmann hadde opplyst om det de kjente til, og at takets alder og skadens omfang tilsa at det ikke var en vesentlig mangel. Selskapets egen rapport mente at det holdt med enkle tiltak, som ble priset til 20 625 kroner. De gikk ut på å ta opp og legge igjen takplater rundt pipa, reparere undertaksduken, skru fast løse plater og sette på nytt beslag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at selskapet skulle få medhold, og nemnda sluttet seg i hovedsak til det. Tre forhold var avgjørende.

For det første var det ikke vist at selger visste om lekkasjer. Nemnda syntes det var påfallende at det lekket så kort tid etter overtakelsen. Men ut fra dokumentene alene kunne den ikke slå fast at selger hadde holdt tilbake opplysninger.

For det andre var opplysningen om ventiler i gavlveggen uriktig, men den hadde ikke betydning for avtalen.

For det tredje, og viktigst: nemnda mente at en taklekkasje ikke var noe kjøper uten videre kunne vente, siden taket hadde TG 1 og det sto at det ikke var tegn til lekkasjer. Spørsmålet var likevel om avviket var vesentlig, og da må kostnaden ved utbedring være stor nok. Etter nemndas praksis må den ligge på omkring 60 000 kroner eller mer. Kjøper hadde ikke dokumentert hvor mye av regningen som gjaldt nødvendig utbedring av lekkasjen. Prisen på det som ble utført på taket omfattet også forsterkning av boden og et tak av bedre kvalitet enn det opprinnelige. Nemnda kunne derfor ikke slå fast at grensen var nådd. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at en skade var uventet. Kostnaden ved å utbedre selve feilen må være dokumentert og stor nok. Har du fått et tilbud som omfatter mer enn feilen, for eksempel et helt nytt tak, må det gå frem hva som er nødvendig utbedring og hva som er en forbedring.

Saken viser også at en lekkasje som kommer rett etter overtakelsen, ikke alene gjør at nemnda legger til grunn at selger visste om den. Nemnda vurderer bare det som er dokumentert.

Kort oppsummert

• En fritidsbolig fra 1994 lekket fra taket dagen etter overtakelsen, selv om taket hadde TG 1 og det sto at det ikke var tegn til lekkasjer.
• Nemnda kunne ikke slå fast at selger visste om lekkasjen, og kjøper hadde ikke dokumentert utbedringskostnader som nådde grensen for vesentlig mangel.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 310 000 kroner.