Eldre bad med misvisende opplysninger: selskapet vant (FinKN 2022-868)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet fra 1982, solgt "som den er" for 3,7 millioner kroner og overtatt 13.9.21. Salgsoppgaven opplyste at et nytt dusjkabinett var montert i 2019 og at speilbelysningen var skiftet i 2020. Tilstandsrapporten ga overflatene på badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og tettesjikt og sluk TG 2 på grunn av alder. Den nevnte også hull i fliser bak dusjkabinettet, bom i noen fliser og et fall mot sluk som ikke tilfredsstilte anbefalte løsninger. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selgeren at bare faglærte hadde utført arbeid på våtrommet, og at en veggflis var løs i dusjsonen.

Ved overtakelsen oppdaget kjøperen at veggene på badet var våtromsplater og ikke fliser, og at en del av veggen nede ved gulvet manglet bak vaskemaskinen. Kjøperen fikk senere tak i salgsdokumentene fra selgerens eget kjøp i 2016. De nevnte ufaglært arbeid med veggplatene og flere feil ved badet. Firmaet selgeren hadde oppgitt, sa at det ikke hadde montert dusjkabinettet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 261 205 kroner, tilsvarende et tilbud på totalrehabilitering av badet. Kjøperen krevde også 7 887 kroner til fagkyndig og 35 000 kroner for leie av erstatningsbolig. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI Global Specialty SE.

Selskapet mente selgeren var eldre og uten byggteknisk kunnskap og hadde støttet seg på takstmannen. Selskapet mente også at eventuelle feil i opplysningene ikke hadde påvirket kjøpet, og at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var opplysningene misvisende på enkelte punkter (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda var enig med kjøperen i det, og mente det ikke var dokumentert at faglærte hadde montert dusjkabinettet. Men en opplysningsfeil gir bare en mangel hvis den har virket inn på avtalen.

For det andre hadde ikke feilene virket inn på avtalen. Det ble ikke opplyst noe om badets alder, så kjøperen måtte regne med at det opprinnelige badet var 39 år gammelt. Rapporten oppga lang levetid for flere sentrale funksjoner til 30 år. Badet hadde TG 2 nettopp på grunn av alder, og det var gitt flere risikoopplysninger. Da måtte kjøperen regne med utgifter til oppgradering, og flere opplysninger ville neppe endret avtalen.

For det tredje var det ikke et vesentlig avvik (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden utgjorde 7 % av kjøpesummen, og nemnda regnet dermed at den økonomiske delen av kravet var oppfylt. Men nemnda viste til tidligere saker om eldre bad, der kostnader på 6,45 % og omtrent 8 % ikke ble regnet som vesentlige. Misforholdet må være utvilsomt, og her var badet gammelt, hadde TG 2 og hadde flere risikoopplysninger. Nemnda la til grunn at det ikke var noen pågående lekkasje. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når salgsdokumentene er misvisende, må feilen ha påvirket kjøpet for at det blir en mangel. Er en bygningsdel gammel og har fått TG 2, regner nemnda med at kjøperen må forvente utgifter. Også høye utbedringskostnader er ikke nok alene til å regnes som vesentlig avvik når boligen er eldre.

Kort oppsummert

• Et eldre bad i en leilighet fra 1982 hadde feil, og kjøperen krevde 261 205 kroner.
• Nemnda mente opplysningene var misvisende, men at badets alder og risikoopplysningene gjorde at de ikke påvirket kjøpet.
• Selskapet vant frem, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.