Råte og borebiller i bjelkelag, bolig fra 1914: ikke medhold (FinKN 2022-768)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1914. Den ble solgt som den er for 5,6 millioner kroner, og kjøperen overtok i 2018. Salgsoppgaven beskrev en tiltalende bolig med behov for oppgraderinger innvendig. Tilstandsrapporten ga både grunnmur og drenering TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den viste til at det var målt fukt i murveggene under terreng, at dreneringen enten var dårlig eller manglet, og at drenering, fuktsikring og de fleste innvendige overflater måtte oppgraderes.

Om etasjeskillet sto det at det ikke var tegn til svikt, men at det var høydeforskjeller i gulvene, blant annet 4 centimeter i stuen. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) om noe fukt i kjelleren.

Senere pusset kjøperen opp kjelleren. Da kom det frem fukt- og råteskader på bjelkene som lå inn mot kjellermuren, og spor etter borebiller. En bygningssakkyndig mente skaden hadde utviklet seg over 20 år eller mer, og at det manglet mellomlegg mellom mur og bjelker slik at fukt fra muren trakk opp i treverket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 479 263 kroner, som var anslått utbedringskostnad. Kjøperen mente at boligen hadde en vesentlig mangel. Skadene gjaldt den bærende konstruksjonen, og rapporten hadde sagt at det ikke var tegn til svikt.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avslo kravet. Selskapet mente at fuktproblemene i kjelleren var opplyst, at rapporten bare bygget på en visuell befaring, og at boligen var 104 år gammel og bygget før det fantes byggeforskrifter.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at utbedringskostnaden var 8,6 prosent av kjøpesummen. Det er over den veiledende grensen for hva som regnes som en stor nok mangel. Spørsmålet var derfor om noe tungtveiende likevel talte mot at avviket var vesentlig. Nemnda sluttet seg til sekretariatets momenter.

For det første alderen. En bolig fra 1914 ble bygget da det ikke fantes særlige krav til byggemåte, og kjøperen kunne ikke vente at den var bygget etter dagens standard.

For det andre risikoopplysningene. Kjøperen var gjort kjent med fukt i kjellerveggene og med manglende eller dårlig drenering og fuktsikring. Da kunne kjøperen ikke regne med at fukten ville stoppe ved grunnmuren.

For det tredje at skaden var en følge av fuktbelastning over tid, som eldre bygninger tåler dårlig. Ingen hadde vist at byggemåten var i strid med vanlig byggeskikk den gangen.

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall (dissens). Flertallet mente, under noe tvil, at forholdet ikke var et åpenbart misforhold mellom opplysningene og boligens tilstand. Mindretallet mente at kostnaden klart lå over grensen. Det pekte også på at ordene «ingen tegn til svikt» ville berolige en vanlig kjøper, og at rapporten ikke advarte om at fukt kunne skade bærende trevirke.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skade i bærende konstruksjoner ikke alltid gir en mangel, selv når kostnadene er høye. Nemnda så på boligens alder og på hva kjøperen faktisk var fortalt om fukt. Jo tydeligere fukt og manglende drenering er beskrevet ved salget, desto større risiko må kjøperen ta for følgeskader. At avgjørelsen var delt og at flertallet var i tvil, viser at vurderingen var vanskelig.

Kort oppsummert

• Råte og borebiller i bjelkene under en enebolig fra 1914, med krav om 479 263 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen hadde fått opplysninger om fukt og dårlig drenering i en gammel bolig.
• Utfallet hadde dissens, der ett medlem mente boligen hadde en vesentlig mangel.