Dårlig reparert bjelkelag over krypkjeller: ikke medhold (FinKN 2022-37)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig fra 1965, solgt som den er for 4,5 millioner kroner. Kjøperen overtok i oktober 2018. Selger hadde bodd der siden 1984.

I salgsoppgaven skrev selger at svill (den nederste liggende delen av veggen) og gulvbjelker i krypkjelleren var reparert, og at det var lagt ny fuktsikring under bjelkelaget. I egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen) svarte selger at arbeidet var gjort av faglært. Selger forklarte senere at sønnen, som var faglært, hadde gjort jobben.

Tilstandsrapporten var forsiktig. Takstmannen kom seg ikke ordentlig inn i krypkjelleren, fordi luken var for liten. Rommet under terreng fikk derfor ingen tilstandsgrad. Rapporten anbefalte ytterligere undersøkelse av krypkjelleren og pekte på forhøyet fukt i gulv og nedre del av vegger, begrenset lufting og manglende plast mot grunnen. Drenering og grunnmur fikk TG 2 (tegn på slitasje eller feil, og mulig behov for tiltak).

Etter overtakelsen ville kjøperen pusse opp soverom i underetasjen. Da merket de at gulvet sviktet og var skjevt. Da kjøperen åpnet gulvet mot krypkjelleren, viste det seg at bjelkelaget var kuttet og skjøtt sammen med for korte lasker. Det manglet også vindsperre i hele krypkjelleren. En sivilingeniør konkluderte med at bjelkelaget måtte bygges helt om. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i november 2018.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene på 557 168 kroner.

Kjøperen mente at opplysningene om at svill og bjelker var reparert og at fuktsikringen var lagt, var uriktige (§ 3-8). Kjøperen mente også at opplysningene om faglært arbeid var mangelfulle, siden det ikke var lagt frem dokumentasjon. Videre mente kjøperen at boligen uansett hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Det mente at opplysningene var korrekte og at selger hadde svart etter beste evne. Selskapet mente også at en eventuell feil uansett ikke hadde påvirket kjøpet, og at avviket ikke var vesentlig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at ett av punktene, opplysningen om fuktsikring, var uriktig. Nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

For det første la nemnda til grunn at det som selger skriver i egenerklæringen, må vurderes ut fra det selger visste. Selger trodde at svill og bjelker var reparert. Opplysningen kunne heller ikke forstås som en garanti for at det ikke fantes fuktskadede deler. Det var ikke oppgitt når arbeidet ble gjort, og det var gitt flere risikoopplysninger om fukt.

For det andre tok nemnda ikke stilling til om opplysningene om ny fuktsikring og faglært arbeid var uriktige. Selv om de var det, var ikke innvirkningsvilkåret oppfylt. Det vil si at nemnda ikke kunne gå ut fra at opplysningene hadde påvirket kjøpsavtalen. Tilstandsrapporten og salgsoppgaven advarte om krypkjelleren, om at bjelkelaget var fra byggeåret, og at kontrollen var begrenset. Rapporten anbefalte også en nærmere undersøkelse.

For det tredje vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene var høye nok til å oppfylle den delen av vurderingen. Men helhetsbildet talte mot kjøperen. Boligen var gammel, krypkjelleren ble omtalt som en risikokonstruksjon, og det var opplyst om pågående fuktproblemer, nedsatt fuktsikring og mangelfulle kontrollmuligheter. Kjøperen måtte regne med at det kunne komme nokså omfattende utbedringer. Nemnda erkjente at de konkrete feilene ikke var påregnelige, men det var usikkert når arbeidene var gjort, og tilstanden var uklar allerede ved kjøpet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også dårlig utført arbeid fra selgers tid kan bli stående som kjøperens risiko. Det gjelder når tilstandsrapporten sier at en bygningsdel ikke er undersøkt, og at det er en risikokonstruksjon med fuktproblemer.

Den viser også at en uriktig opplysning ikke alltid gir krav. Opplysningen må ha påvirket kjøpet, og det er vanskelig å vise når rapporten advarer mot nettopp det området.

Saken viser til slutt at en opplysning om at noe er «reparert», normalt ikke er en garanti for at reparasjonen er godt utført, så lenge selger ikke visste at den var mangelfull.

Kort oppsummert

• Bjelkelaget over krypkjelleren i en tomannsbolig fra 1965 var kuttet og dårlig skjøtt, og kjøperen krevde 557 168 kroner.
• Nemnda mente selger ikke hadde gitt uriktige opplysninger i lys av det hun visste, og at risikoopplysningene om krypkjelleren var så tydelige at eventuelle feil ikke hadde påvirket kjøpet.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda fant heller ingen vesentlig mangel.